Trasteros en terraza del edificio - URGENTE, por favor.

La construcción de trasteros NO es un servicio común de interés general, es una ampliación de la edificación, que no es ni lo mismo ni nada parecido (aunque les interese a los propietarios) Vease la diferencia entre servicio de interés general y que les interese en general a los propietarios. Por eso requiere la unaimidad.

Por otra parte, aunque la comunidad lo apruebe por unanimidad, será difícil que el ayuntamiento conceda la licencia de obra, ya que supone un incremento de la edificación. y lo normal es que la edificabilidad esté agotada.

Seguramente tendran que tocar estructura y hacer una planta mas para los trasteros, lo que necesita unanimidad. + proyecto tecnico y licencia del Ayuntamiento entre otras cosas

Debido a falta de tiempo por temas de trabajo, familiares, etc. no había podido comentarles el resultado de la reunión de la comunidad de propietarios.

Para empezar les comentaré que todos sus comentarios me resultaron altamente últiles, ya que en principio el administrador comunicó que como era "un servicio de interés general" sólo eran necesarias las 3/5 partes del voto positivo de los propietarios, "por lo tanto no hay problemas para hacerlos". Los vecinos del ático, lógicamente, expusieron sus quejas por la construcción de los trasteros y ahí fue donde pude hacer uso de la información recibida al preguntar al administrador si eso constituía una modificación del título constitutivo, así como la necesidad de un proyecto técnico y la licencia de los organismos oficiales pertinentes ya que cambiaría la altura, volúmen de edificabilidad, etc. El administrador respondió que sí, que efectivamente era así, por tanto "Sería necesaria UNANIMIDAD", respondí. A lo que, tras unos segundos de silencio contestó secamente SI. O sea, problema solucionado puesto que eramos 7 los vecinos que nos sentíamos perjudicados con la construcción de trasteros finalmente ni siquiera fue más allá la discusión.

Reitero mi gratitud por su rapida respuesta y agradecerles que hayan puesto en funcionamiento esta página que tantas dudas nos está aclarando a las personas que recurrimos a ella.

Un saludo.

Muchisimas gracias por sus respuestas.

No deben olvidar la licencia del ayuntamiento, dependiendo en la zona en la que se ubique el edificio, tendra unas normas urbanísticas que se deberán cumplir, en cuanto altura, volumen de la edificación.......

Buenas tardes. En primer lugar muchisimas gracias por su detallada y completisima respuesta, absolutamente clarificadora. Una nueva duda me ha surgido a raiz de una conversacion mantenida anoche conun vecino, el cual me comento que los trasteros seran prefabricados,  supongo que, igualmente seran necesarios tanto los permisos como la unanimidad citada por usted. Aclararle que el titulo constitutivo asi como escrituras no preven obras en la cubierta .

Por otro lado, este tema ya se trato en junta hace dos años y se renuncio a construirlos al negarnos 5 vecinos y, logicamente, no se alcanzo la unanimidad. Supongo que aunque asistamos 6 - 7vecinos yse lleve la representacion dealgunos ausentes tambien sera necesaria la unanimidad. puede parecer una pregunta ingenua pero quiero tener toda la informacion posible. Por otro lado, comentarle que el administrador confirmo en la anterior reunion que no se registrarian los trasteros en elregistrode la propiedad ya que eso supondria, justo como usted me ha comentado, modificacion de coeficientes  y ello repercutiria enel IBi de los propietarios de los trasteros y se modificarian tambien las escrituras delos pisos. Puedo, en caso que vuelva a proponer lo mismo negarme? Y en tal caso, ¿que podria hacer yo?.

Quiero ante todo disculparme por la longitud de mis correos y el planteamiento de todas mis dudas. Asi como agradecerle todas sus repuestas y el tiempo quededica a responerme y clarifi

?cadoras. En espera de su respuesta, reciba un cordial saludo.

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Buenas tardes Marial.

Interesante pregunta y muy completa tu explicación. Intentare contestarla con la experiencia que tengo como Administrador de Fincas.

La cubierta es un elemento común y como tal hay que conservarla. Si pretendemos cambiar el fin o destino para el que se ha creado, el cambio se deberá de decidir por la unanimidad de los propietarios. Esto quiere decir que si hay algún propietario que se niega al cambio, este no se podrá realizar. La Ley en este sentido no ha cambiado. No obstante, habría que comprobar mediante la escritura de obra nueva y división horizontal ó bien en los propios Estatutos si el promotor/constructor deja alguna puerta abierta a esta posibilidad. Si no dice nada al respecto hay que aplicar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y la Jurisprudencia al respecto.

Imaginemos que todos los propietarios deciden poner los cuartos trasteros o reservarse el derecho a construirlo en un futuro. La Comunidad a través de su órgano de gobierno tiene la obligación de dividir los m2 de la cubierta destinada al uso de los trasteros entre los 56 vecinos que componen la Comunidad. No se puede hacer una desafectación de un elemento común para convertirlo en un elemento privativo si no se hace en base a los propietarios y si nos ponemos puntillosos y legalistas en base a los coeficientes que tiene cada propietario. Por lo tanto habría que hacer como mínimo 56 huecos iguales. Lo que nunca podemos hacer es 20 huecos porque son los que quieren construir. Solamente se podría hacer si los propietarios que no van a construir el cuarto trastero renunciasen a su parte y se inscribiera dicha renuncia en el Registro pasando esa parte de la propiedad a otro propietario. Esto es un tema que se me antoja harto complicado. Además habría que tener en cuenta las posibles indemnizaciones que por este hecho hubiera que darle a cada uno de los propietarios que no decidieran construir. Si esto no se hace de forma legal el Notario que va a tramitar la escritura no se la va a hacer y aunque la hiciera el Registrador de la Propiedad no lo va a inscribir.

Claro está que como ya se sabe que lo dicho anteriormente es muy complicado lo lógico es que la construcción de los trasteros se haga de una forma que no quede inscrito en el Registro de la Propiedad, pero ojo, sino queda inscrito en el Registro, importante es la lectura de lo que dice el párrafo 3º del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal “El título podrá contener además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al USO O DESTINO DEL EDIFICIO, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formado un estatuto privativo que NO PERJUDICARA A TERCEROS si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”. Que significa esto, que si se decidiera por unanimidad hacer solo 20 trasteros y posteriormente viniera un vecino diferente que haya comprado el piso con posterioridad al acuerdo, y reclamara un cuarto trastero ya tendríais un problema difícil de resolver.

Volviendo a las contestaciones de tu e-mail, además del problema que se plantea registralmente, hay otros problemas que no son menos importantes. Problemas que se plantean a los áticos, como bien dice, por los ruidos, pérdida de intimidad, etc., por otra parte, no se puede poner en marcha este proyecto tan ambicioso sin tener un estudio por parte de un Arquitecto en la viabilidad del mismo. Peso, cargas estructurales, etc. Vamos a incrementar un peso importante por m2 en la cubierta, ya no solo por la propia construcción del trastero, sino también por la incorporación en los mismos de maquinaria pesada, libros y un largo etc. Desde luego sin un proyecto encima de la mesa que se hable de la viabilidad no se debería mover un ladrillo.

Además de lo ya explicado, también vd. podría denunciar en un momento dado porque se le restara luz a su vivienda, pero solo se podría plantear esta denuncia si a pesar de su negativa de voto, se decidiera hacer la obra. Vd. en este caso podría presentar una denuncia por los perjuicios que se deberá demostrar en juicio.

Por último y no menos importante es que para hacer este tipo de obras se deberá solicitar la correspondiente licencia al Ayuntamiento. Art. 10.e de la LPH.

Desde mi punto de vista, hacer esta obra, tiene que hacerse con el beneplácito de todos los propietarios, si no es así, concurrirán en diferentes ilegalidades. Vd ó cualquier otro vecino pueden realizar las pertinentes denuncias ante el Ayuntamiento y paralelamente ante el Juzgado.

Un último consejo, deje su voto claro por la negativa de dicha propuesta y explique que pondrá en marcha la maquinaria de denuncias ante el Ayuntamiento y ante el Juzgado si fuera necesario. Recuerde que el artículo 18 de la LPH es el que habla sobre todos aquellos acuerdos que son impugnables.

Reciba un cordial saludo.