Conviene separar bien las ideas para no mezclar obligaciones que, en realidad, actúan en planos distintos.
Frente a la comunidad no hay duda práctica posible. El único obligado es quien figura como propietario. La Ley de Propiedad Horizontal lo deja claro en su artículo 9, cuando impone a “cada propietario” el deber de contribuir a los gastos generales. La comunidad no entra a discutir quién vive, quién usa o quién disfruta del inmueble. Mira la titularidad y actúa contra ella.
Esto lo ha reiterado la jurisprudencia de forma constante. Por ejemplo, la Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia 441/2015, recuerda que en la relación comunidad-propietario es este último quien debe responder, siendo el único legitimado pasivo frente a la reclamación de cuotas.
Otra cosa distinta es lo que ocurre dentro de la propia propiedad, cuando hay usufructo. Ahí la lógica cambia completamente. El usufructuario es quien disfruta del bien y, por tanto, asume los gastos ordinarios de conservación. El artículo 500 del Código Civil lo dice sin rodeos: debe asumir las reparaciones ordinarias necesarias para el uso normal del inmueble. Y en términos más explícitos, en Cataluña el artículo 561-12 del Libro Quinto del Código Civil autonómico impone al usufructuario los gastos de conservación, mantenimiento y tributos periódicos.
De ahí la idea clave: la comunidad cobra al propietario, pero este puede repercutir después al usufructuario lo que corresponda a gastos ordinarios, porque así lo ordena la relación interna entre ambos.
En cuanto a una deuda acumulada de dos años, la comunidad debe dirigir la reclamación siempre contra el nudo propietario. Es el titular registral y, además, el inmueble queda afecto al pago de las deudas comunitarias en los términos del artículo 9 de la LPH, que permite reclamar la parte vencida del año en curso y los tres años anteriores.
Esa reclamación se articula normalmente mediante procedimiento monitorio específico de comunidades, previsto en el artículo 21 de la LPH, que refuerza esa vía rápida contra el propietario.
Sobre la asistencia a juntas, la regla es igual de clara: el derecho corresponde al propietario. El usufructuario no es, por sí mismo, miembro de la comunidad. Solo puede intervenir si el propietario le delega formalmente la representación. Sin esa delegación, no tiene voz ni voto en las decisiones comunitarias.
La comunidad siempre mira al propietario. El usufructo opera después, en la relación interna, donde se redistribuyen los gastos según su naturaleza.