Hola a todos, lamento decir que la oficina de Fontanares traspasa los expedientes de la promoción a la oficina de Mortes Lerma porque ésta va a cerrar. Imagino que no hará falta que volvamos a llevar la documentacion porque ellos se harán cargo de hacerla llegar...

Saludos

Haber pigui la informacion me la dijo el comercial Jose Manuel y la finca es una de las del barrio y creo que es una que esta sola, la mas cercana a archiduque carlos.

Sobre el tema de adelantar el dinero de la ayuda nosotros para el tema del IVA. El banco Caja Madrid(BANKIA) que es el que subenciono la finca esta, no dejo a los propietarios adelantar el dinero.

Desconocía la tardanza en conceder las ayudas oficiales y la repercusión que podemos tener.
Y me pregunto ¿no hay alternativa? Si me apuras mucho y como medida extrema pagando nosotros  a la Promotora esa ayuda y luego recuperarla,? Asi nos beneficiaríamos  de  la deducción del 50 % de Iva. Hasta 31.12.2012. Esto seria como ultima alternativa, antes deberíamos forzar a que lo haga la Promotora a  la que también le interesa subrogar su Préstamo  y dejar de pagar intereses.                                                                                                     
Sobre los productos que nos intentara colocar el banco que nos conceda la Hipoteca, según la Ley solo estamos obligados a  contratar un seguro de incendios, haciendo constar en él, la cesión de derechos a la Entidad que nos dio el dinero. A todo lo demás nos podemos negar, en caso de vernos obligados, normalmente no consta en escritura por lo que podemos cancelarlos al año siguiente. El único contrato vinculante es la escritura y solo nos obliga lo que ahí ponga, todo lo demás pactada  verbalmente no hay foma legal de obligarnos con posterioridad, lo importante si la proporción ingresos-cuota es muy justa, es que nos den la hipoteca.
 

Hola chacalera. Si no t importa, agradecería me dijeras k finca es, pk me extraña la situación k comentas. La ayuda la tenemos adjudicada aede y en todo caso, si el estado tarda en pagar debería de ser el promotor el acreedor de dicha deuda. En caso contrario, todos esos meses k pasen, el promotor deberá hacerse cargo de los intereses del préstamo total y eso es mucho dinero. Gracias.

Buenas,

Opino que la gente vaya aportando cosas para que entre todos tengamos las cosas mas claras.

Sobre el tema de elegir el banco yo estado hablando con varios y me han aconsejado el BVA o el proximo dueño de este.

En temas de gastos bancarios al subrogarse desde otra entidad nos cobrarian 1000€ en adelante aparte de la escritura etc.. 

Luego aparte estas las exigencias del banco con seguro de piso, de paro y de vida

Para la cuota mensual de la hipoteca no puede superar un tercio de los ingresos mensuales, eso es lo que me dijeron en el banco.

Una cosa importante que he visto que no habeis comentado. La finca la acabaran por septiembre, aparte las licencias que tardaran un par de meses eso no es problema. El problema es el siguiente que el gobierno esta tardando en dar las ayundas iniciales y sin esas no se nos pueden entregar las llaves. Que pasa si no lo hancen antes de 31/12/2012 que pagaremos sobre 7000 pavos mas de IVA. Esto lo se porque una de las fincas nuevas del barrio la acabaron en febrero y no pueden entregar las llaves hasta que el gobierno no suelta la pasta y ya estamos en mayo....

Es evidente que el prstamo al promotor ya esta concedido y dispuesto, con ese dinero se hace el edificio. Si no existiera ese Prestamo no hubiesen edificado, como muy bien dices de la finca de enfrente.Posteriormente se subroga a los compradores. En ese momento es el Banco el que estudia la situacion economica de de cada comprador y valora las garantias, es decir nominas, otros ingresos otros prestamos en vigor, y en base a que las garantías, estime sean suficientes lo concedera o lo denegara. Cada Banco tiene un baremo y no solo es el importe de la nomina , sino el tipo de trabajo, empresa  antiguedad, perspectivas del sector, eso los Banco lo miran con lupa y que yo sepa no hay un baremo a nivel general de todas las Entidades de Credito.. Hay baremos que establece la Administracion para que tengas acceso a ayudas etc.en este tipo de viviendas, pero eso es otra historia, al final el dinero te lo da y lo arriesga el Banco y cada uno tiene sus criterios. Normalmente es un porcentaje de los ingresos de los compradores, comparandolo con la cuota a pagar, casi todos coinciden en que la cuota no debe superar el 40% de los ingresos liquidos, sobre esa proporcion se mueven normalmente, teniendo en cuenta que si hay otros prestamos la cuota que se va pagando se rebaja del total de ingresos para calcular el citado 40%..
Un ejemplo, los compradores ingresan en nominas 3000 euros al mes, y tiene un préstamo con una financiera por la compra de un coche del que pagan 500 euros mensualmente. Pues 3000-500= 2500 el 40% de 2.500 son 1.000 euros, esa será la cuota maxima a pagar por el nuevo Prestamo
 

No se si estoy en lo cierto en lo que voy a decir, pero creo que debe de ser así: El préstamo que nos conceden no es nuestro, sino que nos subrogamos al que ya tiene el promotor. Inmobelsa (enfrente), por ejemplo, aún no tiene conseguida la financiación. Ellos sí que pueden tener problema porque no podrán prestar a nadie si no hay banco que se lo conceda. La construcción de viviendas yo creo que consiste es que se piden X millones de euros que suman el total de promoción y el promotor va pagando intereses hasta que termina y subroga (trocea) todo el préstamo entre los adquirientes. En este sentido, sea BVA, sabadell o el que lo compre, la financiación entiendo ya está concedida y no varía. Mas aún con todos los visados, permisos, etc que han sucedido hasta llegar a nuestros contratos, pasando por estado y consellería, ayudas y demás.

Respecto a estar al capricho del nuevo banco, nunca podrán alterar las condiciones de consellería max euribor+1,25%, no comisiones sobre préstamos, etc. Entiendo que lo que varía de uno a otro es que tengamos que domiciliar cosas o adquirir productos, seguros, etc.

Respecto a que nos concedan la subrogación o no, eso ya depende de la capacidad de pago. Hay un mínimo y máximo ingresos para el piso de VPO y ni podemos estar por debajo porque aumenta el riesgo de impago ni estar por arriba porque no tiene sentido acceder VPO. Creo que unos 18-25.000€  brutos al año por miembro de unidad familiar sería un rango razonable, para lo del cálculo del IPREM. Es decir, una persona sola que acceda, como no gane de 20.000€ en adelante, lo tendrá mas complicado. 2 miembros que ganen 16.000€ en adelante (sumas 32.000€) también sería el mínimo. Si es inferior, pues supongo que siempre cabe pedir menos hipoteca.

Y sobre el tema de que no te concedan hipoteca, a mí si me ha preocupado desde el principio, porque resulta que tenemos firmado un contrato que si no nos concede el banco la hipoteca (porque estés en paro, por que modifique los límites de ingresos que no debería, etc...) tú debes pagar el piso igual. Pero claro, esto en realidad sería imposible, asi que no se como podría salir uno de este rollo.

Sobre las cantidades a cuenta la gracia está en que perderías el 30% de lo entregado si no accedes a la vivienda, pero yo no conseguí encontrar ninguna cláusula que defendiera al comprador, es decir, que nosotros unilateralmente decidiéramos no comprar. Me sorprende (o no) que este contrato sea legal, contrato tipo de la Generalitat y que las 3 cláusulas que dejas de acceder a la promoción, sea porque lo decide el promotor y no tú. Hay una que dice que el promotor puede decirdir no venderte por impago de las letras que actualmente estamos pagando, de manera que es la única forma que yo encontré de no comprar: dejas de pagar letras, te reclaman, y a saber cuando te acabarán devolviendo el 70%, y supongo que con algún juicio entre medio. Seria preferible buscarles un comprador alternativo que supongo que permutar la venta a ellos les daría igual (esto, una vez concedidas ayudas no se lo que supone).

Sobre el asunto de la hipoteca quiero hacer alguna reflexiones.
Sabemos casi todos los condicionantes, es decir  importes máximo y  mínimo, interés, plazo, sobre las comisiones bancarias por mantenimiento y administración de cuenta no creo haya problema, domiciliando una nomina los bancos no las cobran.
Todos conocemos que la situación del sistema financiero no es especialmente boyante, con unas tasas oficiales de morosidad del  6/7%, aunque realmente son sensiblemente mayores, con unos ingresos por intereses de hipotecarios bajo mínimos, tened en cuenta que las condiciones hipotecarias concedidas en los años del ladrillazo están  al Euribor mas 0,50/1,00  puntos, y a  eso añadimos las nuevas instrucciones de aumentar las provisiones incluso en los riesgos considerados a priori “de suficiente calidad”, el dinero del que disponen lo destinan a su propio saneamiento y liquidez, todo este panorama hace que a la hora de concedernos la hipoteca nos pongan mas trabas, exijan mas garantías, firmas de familiares amigos etc. , si hace 6 años los bancos te perseguian para colocarte una hipoteca ahora cuando te ven cara de solicitante, se esconden y cierran la puerta.    
Por todo esto, seria interesante que cada uno fueran manifestando las impresiones, conversaciones y experiencias que conozcan de cómo los Bancos actualmente tratan este tema.
La situación del Banco de Valencia, que a la vez de componente de la empresa promotora de la obra, al mismo tiempo tiene concedido el Préstamo al Promotor, es que posiblemente en Diciembre este Banco ya no exista, actualmente está en la ruina y cuando se realice la subasta quedaremos inmersos en la política del nuevo Banco comprador. Yo quiero ver esto como una ventaja ya que teóricamente le interesara diversificar el riesgo entre todos los nuevos propietarios. Y me pregunto que podemos hacer si no nos conceden el Préstamo?  Que pasa con las cantidades entregadas a cuenta?
Actualmente el Banco que recibirá por los Préstamos Hipotecarios las ayudas, subvenciones y demás es el Banco de Valencia, cambiar de Banco lleva a la posibilidad de tener problemas administrativos por todos estos conceptos ya que la Administración no se caracteriza por su agilidad en cuando a los cambios administrativos que no le interesan, por lo tanto yo opino que debemos apurar las posibilidades de conseguir la hipoteca por este banco o por el que resulte después de la subasta.
Estimo que el tema de la concesión del Préstamo es algo del que debemos ya hablar y opinar aglutinando opiniones y experiencias
 

Lo de el plazo para terminar en 30 meses desde la calificación provisional es correcto. Y según me dijo una VAGA (sí, una vaga que había en el Prop en vivienda), después de esos 30 meses, pueden pedir 2 prórrogas de 10 meses (no lo puedo confirmar con ninguna ley o similar). Así que el plazo máximo total serían 50 meses.

En la ley de la vivienda habla de euribor + diferencial entre 0,25 y 1,25. Con lo cual si nos ponen 1,25 es porque les interesa, es lo máximo que pueden llevarse. Igual que con lo de los 1819,2 €/m2, es el precio máximo, podrían cobrar menos, pero nadie lo hace.

Un saludo

Lo de los ere es previsible desde k Rajoy aprobara despido casi libre. Lo de chapar lo dudo, tanto x valenciana de viviendas constituida have pocos meses, como por clásica urbana, una de las pocas k ha sobrevivido, solvente y con varias promociones en curso. Otra cosa es k se inventen excusas amparadas x la ley para cepillarse a gente.

Lo de los plazos hay alguien que ya lo ha comentado y lo pone en contrato y es la historia de casi todos los pisos, k nunca acaban en plazo y pueden extenderse 3 o 6 meses. Eso ya lo desconozco. Pero ya buscarán la forma de no sancionarles por la cuenta k les tiene si quieren vender viviendas y avanzar en el proyecto nueva patraix. Si no fuera así, no hubieran hecho mercadona, estación, etc. Tanto realia como Vila son de las pocas k aún pueden levantar el barrio y no creo las dejen caer. Lo mismo digo para los k construyen en sociopolis. Saludos.

Hablando de otro tema haber si alguien pueda aportar más información que esta.

Leyendo el contrato de compraventa tiene 30 meses para acabar la obra desde la fecha de la calificacion provisional 16/12/2009 se supone que acaba el plazo 16/06/2012.

Sino la administración les sancionara. Me estan llegando rumores sobre la constructora que le que por acabar esta obra y ya no tienen mas faena que probablemente chapen o hagan un ERE.

Ya que estan echando a personal de la empresa....... alguien puede aportar mas cosass

Yo pienso, el tipo de interes 1.25 lo marca la ley de la vivienda de 2009 a 2012. Al igual que los precios de las viviendas no se puede modificar.

Se podra negociar las condiciones de temas de seguros que nos pidan, domiciliacion de las nominas y los recibos que se domicilien.

De todas formas, y aunque parezca una barbaridad lo que voy a decir, en los tiempos en los que estamos, euribor + 1,25 está bastante bien, porque sí ahora vas a cualquier banco y pides un préstamo para un piso cualquiera lo normal es que te pongan un euribor + 2 o así. Y para llegar a un 1,25 de diferencial. Tendrías que tener 4 ó 5 productos con ellos, con lo que ello conlleva.

Yo por mí parte, sí no me obligan a nada (como es nuestro caso), no piensa contratar con ellos NADA, así de claro.

wenas, a ver por lo que yo se, el banco sera subastado en mayo, y algun banco se lo quedara,igual que ha pasado con la cam,  pero a nosotros no nos debe de afectar ,  ya que tenemos firmadas las condiciones en contrato de compra venta, el tipo de interes lo marca conselleria y se que el tope q marca era euribor + 1,25, logicamente el banco solo ofrece ese, no sabia cual era el minimo. En cuanto a mirar otros bancos, como lo marca conselleria,otras entidades tambien se acogerian a este tipo de interes, porque es el maximo que les permiten, y si eliges otro banco, tendrias que pagar los costes de subrogacion, que en el BV no los pagas porque el prestamo del promotor esta en dicha entidad. Lo de que hagan alguna rebaja del tipo de interes pactando negociar productos , depende del banco, pero creo que en los prestamos subvencionados de vpo no suelen hacer este tipo de rebajas, pero ya veremos.

Lo que yo se (si no estoy equivocado): La antigua empresa NouBiourbanisme, originaria del proyecto, quebró y fue comprada por Salvador Vila que creo Valenciana de Viviendas al 50% con BVA. El préstamo es subvencionado y previamente pactado a euribor más un diferencial entre 0.25 y 1.25. Nadie, pudiendo cobrar un eur + 1.25 va a cobrar menos. Como BVA es accionista al 50%, no pagas subrogación, puesto k es la que financia el proyecto, pero, para no pactar el 1.25, vas a tener que darles algo como: seguro hogar+nomina+seguro vida+lo que te quieran pedir. El problema x el k abrí este hilo, es que ni este ni otros bancos parecen tener dinero ni querer dar hipotecas. En concreto BVA esta quebrado y buscando comprador. En efecto el préstamo VPO implica no comisiones de ningún tipo x el, pero no dice nada de la CC asociada u otros productos indirectos, que tras 25a, acaba siendo mucho dinero y sin posibilidad de escapar. Lo digo x experiencia otros préstamos subvencionados.

En un 1.25 fijo mas euribor. Eso es lo que hemos firmados en los contratos de compraventa y porque son viviendas vpp.

Este banco no te cobra comisiones. El resto de bancos si y aparte tambien te cobran de norman las subrogacion al prestamo hipotecario de la finca.

Tengo entendido que es asi

No entiendo muy bien eso de que el Banco de Valencia era el que mejor salía al mes. Me explico, según tengo entendido por ley en la hipoteca, los intereses serán a euribor + diferencial entre 0,25 y 1,25. Por defecto, el BV nos hacía la hipoteca a euribor + 1,25 (como tontos). Sí dices que te salía más favorable, supongo que será porque lo habrás negociado me imagino domiciliando nóminas, tarjetas, seguro, etc.

Yo pensaba que el diferencial no se podía negociar...

Por la informacion que tengo sobre este tema es la siguiente.

Con el tema del prestamo al subrrogarnos es el banco que mejor nos salia de precio al mes y tambien sin comisiones. Con bastante diferencia.

Se que el banco valenci en junio entre en subasta, habra dos opciones que lo compro otro banco, que entonces abria que ver las nuevas condiciones. La otra opcion es que actue el estado y veramos que pasa.

Si alguien puede aportar mas información que nos la diga porque esto nos afectara a todos por igual. Es mucho dinero