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Fitipaula
29/01/2009 01:53

Consejo. Contrato compra y venta

2.236 lecturas | 7 respuestas
Saludos desde el Sur y gracias de antemano

He leido mucho en este foro y quisiera exponer mi caso, que es muy parecido a algunos que he podido ver en este foro.

Mi pareja y yo compromos un piso en el 2007, fuimos entregando las cantidades pactadas hasta la fecha (54700 €, igualemente firmamos una letra de cambio por valor de 8600 € que se hara efectiva a la firma de escrituras. La firma de escrituras es inminente... nos quedaría de hipoteca unos 160.000 €, el problema es que actualmente estamos en tramites de divorcio, con lo cual no podemos quedarnos ninguno de los dos con el piso debido a que nuestra economia por separado no llega a los 1200€, un coche y una moto por pagar, la pensión que yo le paso a la cría es de 400 €, relativamente es imposible que nos den la hipoteca, digo relativamente pues parece que donde nos podemos subrogar parece que si, pero siendo realistas ni juntos podemos pagar ese prestamo y menos individualmente, con lo cual queremos rescindir el contrato pero...quisieremos recuperar parte del dinero entregado por lo menos algo ya que casi todo el dinero entregado es una herencia que recibio mi ex de su padre a su fallecimiento y es una pena añadida perder ese dinero

En el contrato hay la siguiente condición resolutoria.

Ambas partes pactan como condición resolutoria explícita de la compraventa, la falta de pago de cualquiera de las cantidades correspondientes al precio aplazado pactado en el presente contrato, así como el no atender al requerimiento que la promotora-vendedora le realice para elevar a público el presente contrato, ello conforme a lo dispuesto en los arts. 1504 y 1124 del Código Civil.

Notificado fehacientemente al comprador por la Promotora la resolución de la venta en base a cualquiera de los incumplimientos señalados más arriba, el comprador deberá desalojar la finca, en el supuesto que la misma se encuentre concluida lo que se acreditará con la oportuna certificación de obra, quedarán en poder de la vendeora a título de cláusla penal cuantas cantidades hubiesen sido satisfechas hasta ese momento, con el límite máximo del 30% del precio de compraventa pactado.

Estamos jodi....verdad? o hay alguna posibilidad de recuperar el dinero o parte de él. Evidentemente el vendedor no esta por la labor, incluso es entendible, pero por lo menos podriamos recuperar algo ¿no?, pues se queda también con el piso, es factible ir a juicio o no merece la pena? y por último,que pasaría si no hacemos efectiva la letra de cambio aunque nosotros por no liarla más, la pagaremos.

Saludos de nuevo y a ver si podéis orientarnos un poquillo.
Fitipaula
25/05/2009 14:09
Hola de nuevo

Pues de nuevo la hemos cag...resulta que la fecha 7 de febrero de 2007 es cuando comenzo la demolición de la vivienda antigua,es decir,el constructor nos dio el papel de licencia de obras de esta demolición...por lo visto la licencia de obras del nuevo edificio no se confirmo hasta el 22 de Junio,encima firmamos un contrato sin tener este documento ni saber si se iba a llevar a cabo esta construccion.

Pues nada más, ya mismo habremos perdido un dinero que tanto trabajo nos costo ahorrar...

Gracias
Fitipaula
03/02/2009 21:24
Gracias Felipe Tasador

Evidentemente el contrato tiene una clausula donde expone el siguiente párrafo:

Asismismo, y conforme al artículo 2 de la citada Ley, (Leye 57/68), la sociedad vendedora se obliga a la devolución al comprador de las cantidades percibidas a cuenta del precio más su interés legal, en el caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos o no se obtenga su licencia de primera ocupación.


La fecha de la obra se realizará 24 meses desde la licencia de la obra (que fue el 7 de febrero de 2007), si bien tal plaza se entenderá ampliado tres meses más caso de concurrir causas justificadas de demora ajenas a la voluntad de la sociedad vendedora.

Es decir que ya quedan pocos días para la entrega de llaves...que no creo que se haga efectiva ya que quedan por retocar varias cosas del edificio y no creo que le lleve más de tres meses...

Gracias de nuevo, has sido muy amable.
rafel
02/02/2009 18:53
HOLA POR SI ALGUIEN ME PUEDE AYUDAR EXPONGO LO SIGUIENTE :

HEMOS ADQUIRIDO UNA VPPL ENTREGA 19/ABRIL 2009 SEGUN LA PROMOTORA.MI PREGUNTA ES¿SI POR CAUSAS AJENAS A LA PROMOTORA SE SUPERASE LA FECHA FIJADA PARA LA ENTRADA, PODRIAMOS EXIGIR LA RESOLUCION DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA Y LA DEVOLUCION DEL DINERO ENTREGADO HASTA EL MOMENTO?
POR OTRO LADO QUISIERA SABER SI LA INFOGRAFIA ENTREGADA POR LA PROMOTORA TIENE CARACTER VINCULANTE A LA HORA DE SOLICITAR LA RESOLUCION DEL CONTRATO Y PEDIR LA DEVOLUCION DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS.
POR ULTIMO SI DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS SOLICITAMOS FORMALMENTE LA RESOLUCION DEL CONTRATO, NOS PUEDEN PENALIZAR CON ALGUN % DE LO APORTADO, ¿Y CUANTO?EN EL CONTRATO NO PONE NADA AL RESPECTO.

MUCHAS GRACIAS
Felipe Tasador
01/02/2009 21:05
Hola cedulahipotecaria:

En el 2006, te firmaron que ibas a tener una terraza que aunque la propiedad de esta es de la comunidad, el uso y disfrute es tuyo

En el 2007, en el contrato de compraventa te hicieron una mala pasada y te introdujeron la frase "Si la tuviere".

No obstante primero debes de ver si en el plano que firmastes estaba la terraza con acceso a ella desde tu vivienda.Lo cual indicaría ese uso privativo y único desde tu vivienda, aunque fuera propiedad o elemento común en cuanto a propiedad de la comunidad.

Por otro lado, esto es una clausula abusiva, pues no se puede dejar un contrato al simple albedrío del promotor, donde si quiere hace esa terraza de uso y disfrute, o sino no la hace a su capricho, o tan nisiquiera la realiza.Es decir es como si dijera la vivienda tiene DOS baños " Si los tuviere"..........

En la escritura de obra nueva y división horizontal figurará:

1º.- Si exite tal terraza
2º.- Si el uso es privativo, aunque sea un elemnto común

Por ello te aconsejo leas los dos post anteriores mios y veras que esos cambios son clausulas abusivas.

Ponte en mano de un buen abogado especialista en estos temas

Un saludo, espero haberte ayudado en algo

CEDULAHIPOTECARIA
30/01/2009 21:02
En primer lugar, agredecer respuestas por anticipado. A ver si me podéis echar una mano.

En el 2006 firmé promesa de compraventa, donde di una señal y recíbí firmado por el comercial del comercializador "documento informativo abreviado en la venta de vivienda en proyecto o en construcción", en la descripción que en este documento se hace de la vivienda dice que la vivienda posee una terraza exterior, que es un elemento común de uso privativo.

En el 2007 firmé contrato de compraventa, donde dice textualmente "Son obbeto de este contrato las siguientes fincas: Vivienda letra b planta 5, portal 5 de 89.75 m utiles, incluyendo terraza -si la tuviere-, se unen a este contrato, como parte integrante del mismo, la memoria de calidades y los planos de vivienda firmado por ambas partes.

En un mes voy a escriturar el piso, y este no tiene ninguna terraza, es por esto que me gustaría saber si por este motivo puedo reclamar una rebaja en el precio, o como se me puede compensar ese error del comercializador. En caso afirmativo, agredeceria si alguien lo sabe, los honorarios que me puede cobrar un abogado por llevar ese asunto.

Muchisimas gracias
Felipe Tasador
30/01/2009 19:59
Hola Fitipaula:

Se me olvidó argumentarte lo siguiente, en cuanto al cambio de calidades que sean importantes

Según la Legislación vigente: Son clausulas abusivas las:

A) Cláusulas que permiten al promotor modificar las condiciones del proyecto.

Uno de los aspectos más problemáticos del contrato de primera venta de viviendas es el de la determinación de las condiciones que permitan al promotor modificar las condiciones y calidades del inmueble, tal y como han pasado formar parte del contenido del contrato. La problemática se hace patente en aquellos casos en los que el contrato se ha celebrado estando el inmueble en fase de construcción, o incluso antes de que ésta se haya iniciado, sobre la base de un mero proyecto. A lo largo del periodo constructivo pueden acontecer una serie de dificultades imprevistas que pueden obstaculizar, encarecer o impedir el cumplimiento exacto de lo pactado.

La mera aplicación a este tipo de supuestos del derecho dispositivo, que solamente permitiría al promotor liberarse de la obligación de ejecutar con exactitud todas y cada una de las condiciones y calidades pactadas sin responsabilidad, en caso de imposibilidad sobrevenida sin culpa (art. 1182 del CC), se antoja inadecuada. Por lo tanto, se debe admitir que el promotor se cubra frente a ciertos riesgos imprevistos, mediante cláusulas que permitieran modificar las condiciones y calidades del inmueble, pero, por otro lado, no se puede permitir que el promotor traslade todos los riesgos inherentes al proceso constructivo sobre el comprador, obviando el principio “pacta sunt servanda”, ni se puede abandonar el contrato a la voluntad del promotor (art. 1256 CC).

El punto de equilibrio entre el interés del promotor de protegerse frente a los riesgos propios de la construcción y el derecho del consumidor a exigir el cumplimiento exacto del contrato, viene dado por lo dispuesto en el núm. 2 de la disp. Adicional 1ª de la LGDCU, según el cual, las cláusulas que permitan al profesional modificar el contrato serán abusivas siempre y cuando las modificaciones no se deban a motivos válidos especificados en el mismo contrato. Además, a pesar de que no lo disponga expresamente el núm. 2 de la disp. Adicional 1ª, del principio sinalagmático mismo, se deriva la exigencia de que se prevea en caso de modificación una reducción proporcional del precio en el supuesto de que de la modificación resulte un defecto de calidad, e incluso la posibilidad de resolución por el comprador en
9 Sobre las cláusulas de imputación de gastos propios del vendedor al comprador, en general, vid. más
ampliamente PERTÍÑEZ VÍLCHEZ, F., Las cláusulas abusivas por un defecto de transparencia,
Navarra, 2004, pp. 143 a 147 y 153 a 162.
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caso de que la modificación sea importante, esto último, por analogía a lo dispuesto en el núm. 7 de la disp. Adicional 1ª.

Por lo tanto, son tres los requisitos que debe cumplir una condición general que prevea la posibilidad de reforma de las condiciones y calidades pactadas de la vivienda:

1º.- Que la modificación se deba a motivos especificados en el contrato.

2º.- Que los motivos sean válidos y que se prevea la reducción proporcional del precio en caso de que la reforma provoque un defecto de calidad.

3º.- La posibilidad de resolver el contrato cuando la modificación fuera importante.

1- Motivos especificados en el contrato: la modificación del contenido del contrato es una medida grave que afecta al principio “pacta sunt servanda” y, por lo tanto, no se puede hacer depender de motivos vagos o genéricos. La necesidad de especificar los motivos que justifiquen una modificación del contenido del contrato, impiden que sean válidas cláusulas que permiten la modificación en supuestos de “caso fortuito”, “fuerza mayor”, “circunstancias imprevisibles”, “razones técnicas o jurídicas”, etc., sin una mayor concreción. Este es el caso del contrato donde consta en su memoria de calidades

10 La razón de la abusividad de estas cláusulas -que también podrían considerarse no incorporadas al contrato ex art. 7.b de la LCGC, por no superar el requisito de la concreción (art. 5.5. de la LCGC)- radica en el hecho de que bajo una formulación genérica se puede estar dando cobertura a una pluralidad de supuestos, siendo así que en alguno de estos supuestos, la posibilidad de modificar el contenido del contrato estaría justificada, pero en otros no. Con ello el promotor obtiene una ventaja de la falta de concreción, consistente en extender, mediante una formulación genérica de un supuesto de hecho, una facultad de modificación del contenido del contrato que podría ser absolutamente razonable para un supuesto concreto a otros para los que no lo es.

No obstante, la declaración de abusividad de las cláusulas que permiten la modificación del contenido del contrato sin especificar los motivos, no debe conllevar sin más, la aplicación del derecho dispositivo, que implicaría la posibilidad de exigir el cumplimiento contractual exacto o de resolver el contrato si la divergencia fuera grave (art. 1124 CC), junto con la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento (art. 1101 CC). Antes bien, en este ámbito resultará decisivo el ejercicio de la facultad moderadora del juez de los derechos y obligaciones de las partes, una vez declarada la nulidad de la cláusula (art. 10.bis.2 LGDCU). La facultad moderadora, permitirá al juzgador analizar caso por caso, si el motivo concreto que ha causado la modificación de las condiciones o de las calidades del proyecto, está justificado por una razón válida.
10 Cfr. FERRER RIBA, J., Comentarios sobre la Ley de Condiciones Generales de la Contratación,
(Coordinados por Menéndez, Díez-Picazo, Alfaro), Madrid, 2002.

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2- Motivos válidos: El núm 2 de la disp. Adicional 1 ª exige que la modificación prevista sea por motivos válidos, sin ofrecer tan siquiera unas pautas para determinar cuando los motivos son válidos y cuando no. A pesar de que el núm. 2 se contenga en la lista de cláusulas abusivas de la disp. Adicional 1ª de la LGCU, no puede considerarse que este supuesto forme parte de la llamada “lista negra”, que permite declarar abusiva cualquier cláusula que encaje en su supuesto de hecho sin necesidad de ninguna valoración por el juzgador. Al contrario, la amplitud del término “motivos válidos”, que en sí mismo puede considerarse una cláusula general, exige al intérprete una actuación valorativa previa a la aplicación de la norma que atienda a la buena fe objetiva y, en particular, a la naturaleza del bien y a las circunstancias del caso concreto. No obstante, se pueden ofrecer unas pautas para determinar cuando un motivo puede justificar válidamente una modificación del contrato y cuando no:

a) Debe tratarse de un hecho ajeno al ámbito de control de la actividad del promotor. No solamente no será un motivo válido aquél que dependa de la mera voluntad del promotor, sino tampoco cualquier otro hecho que acaezca dentro de la esfera de control de su actividad empresarial. Así, los incumplimientos del constructor o de los demás subcontratistas, o incluso de los proveedores, no pueden ser motivos que justifiquen una novación de las condiciones y calidades del inmueble.11

b) Debe tratarse de un supuesto imprevisible: Si la circunstancia que se pretende que justifique un cambio del contenido del contrato se ha podido prever diligentemente con anterioridad al contrato, la traslación al consumidor de las consecuencias de estos riesgos previsibles es contraria a la buena fe. En este sentido, resultará de suma importancia para estimar si la circunstancia era previsible o no, la fase del periodo de ejecución de la construcción en la que el contrato fue realizado, pues lógicamente cuanto más avanzada éste la ejecución de la obra, menor será el espacio para la imprevisibilidad.

c) Especial gravosidad para el promotor del cumplimiento exacto: La modificación de las condiciones o calidades de la obra no puede ser caprichosa, ni simplemente conveniente para el promotor, sino que el respeto al principio capital de la obligatoriedad del contrato, exige que el motivo que la justifique sea causa de una especial dificultad o gravosidad para el promotor en el cumplimiento de las condiciones o calidades estipuladas. No bastará con que las nuevas circunstancias
11 Según FERRER RIBA, J., Comentarios sobre la Ley..., op. cit., pág. 1006, motivos válidos son los que
describen riesgos que no podían considerarse asignados al predisponente en el momento de celebrarse el
contrato, e identifica estos con la fuerza mayor.
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sean causa de un simple encarecimiento de los costes, sino que se requerirá que el cumplimiento exacto requiera un esfuerzo económico desproporcionado para el promotor, en relación con el perjuicio que el cumplimiento de manera inexacta pueda causar al comprador.

Las razones que con mayor frecuencia se alegan por el promotor para justificar las alteraciones en las condiciones o calidades del inmueble pactadas son causas de índole técnico y la imposibilidad jurídica por denegación de licencias.

Por lo que respecta a las razones de índole técnico –que siempre tienen una solución económica- habrá que prestar especial atención a si las mismas tienen su causa en una defectuosa previsión efectuada por los distintos agentes que intervienen en el proceso de la edificación, cuya actuación está dentro del ámbito de control del promotor. Así, los imprevistos de orden técnico que se deban a un defecto de cálculo en el proyecto o a una eficiente evaluación de las condiciones geológicas del terreno, no justifican una modificación del objeto del contrato. Sólo las razones técnicas ajenas al ámbito de control del promotor, que sean verdaderamente imprevisibles de acuerdo con un parámetro de diligencia profesional y que sean causa de una especial gravosidad económica para cumplir correctamente, en relación al perjuicio que se puede derivar al consumidor por un cumplimiento inexacto, son razones válidas para una modificación del contrato.

3- Que se prevea el ajuste del equilibrio del contrato mediante la reducción del precio cuando haya un defecto de calidad o la posibilidad de desistir del mismo cuando el defecto sea considerable.

A) En los casos de razón válida para modificar el contenido del contrato, las consecuencias negativas de esta novación, no tienen que ser soportadas únicamente por el comprador, sino que tendrá que haber
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una distribución de las cargas entre las dos partes del contrato que vuelva a equilibrarlo a tenor de las nuevas circunstancias sobrevenidas.12 Las consecuencias de la admisibilidad de la cláusula que admite una modificación por motivos válidos especificados en el contrato, será que cuando acaezcan estos motivos el comprador no podrá exigir el cumplimiento exacto de las condiciones y de las calidades pactadas, ni una indemnización por daños y perjuicios por el cumplimiento defectuoso, pero esto es una cosa y otra bien distinta es que el comprador deba resignarse a un cumplimiento defectuoso y a pagar el precio estipulado como si hubiera habido un cumplimiento exacto.

Por esta razón, el propio principio sinalagmático, según el cual en los contratos bilaterales cada una de las obligaciones es causa de la recíproca, exige que en caso de novación por motivos válidos que produzca un desmejoramiento objetivo de la prestación del vendedor, se produzca una disminución proporcional del precio que ha de satisfacer el comprador. Incluso, se debe dar al comprador una posibilidad de resolver sin penalización del contrato cuando el defecto de calidad sea significativo, por aplicación analógica de lo núm 7 de la disp. Adicional 1ª para los casos de alteración significativa del precio, puesto que no se puede obligar a un contratante a permanecer vinculado a un contrato en el que se ha visto alterado sustancialmente el objeto del mismo.

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Es posible imaginar, no obstante, supuestos en los que la novación por motivos válidos, no cause un defecto de calidad, por ser las condiciones o calidades aplicadas en sustitución de las pactadas objetivamente más beneficiosas para el comprador. En este caso, incluso, según se desprende del núm. 7 de la disp. Adicional 1ª, sería lícito una alteración del precio al alza, si la medida de sustitución hubiera supuesto un coste adicional para el promotor, siempre que se le diera al comprador la posibilidad de desistir del contrato cuando el precio final resultase muy superior al estipulado.

Mayores problemas plantean aquellos supuestos en los que razones válidas obligan a realizar alguna modificación del proyecto, que supone un encarecimiento de los costes de la obra y además un empeoramiento objetivo de las condiciones y calidades pactadas. En este caso, pueden entrar en conflicto el núm. 2 de la disp. Adicional 1ª que determinaría una disminución proporcional en el precio, en atención al empeoramiento de las condiciones y calidades y el núm. 7
que podría motivar un aumento del precio justificado en razones
12 FERRER RIBA, J., Comentarios sobre…, op. cit., 1102, considera que uno de los motivos válidos para
la modificación es que el ejercicio de esa facultad, tal y como ha sido preconfigurada en el contrato, lleve
a un reajuste eficiente del contrato, habida cuenta de la respectiva posición de las partes antes de la
modificación.
13 Igualmente, FERRER RIBA, J., Comentarios sobre la Ley…, op. cit., pág. 1005.
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objetivas. En este caso, la solución que mejor equilibra la posición jurídica de las partes ante un riesgo imprevisible es la compensación entre el valor económico del empeoramiento y el mayor coste que la medida de sustitución implica para el promotor. La cantidad económica en la que haya resultado valorado el empeoramiento de las condiciones y calidades pactadas tendría que minorarse con el incremento del coste que ha supuesto para el promotor y, viceversa, el incremento del coste para el promotor, en caso de ser superior a la valoración económica del empeoramiento de las condiciones pactadas, tendría que minorarse con el valor de este empeoramiento.

Bueno ya termino. Un saludo y espero que te sirva de algo
Felipe Tasador
30/01/2009 19:52
Hola Fitipaula:

Lo siento pero veo que lo teneis complicado, por lo siguiente, el Artículo 1124 del Código Civil dice:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Según este artº ellos pueden optar por obligarte a cumplir el contrato.

Pero ahora bien, no dices en el post si existe clausula reciproca para ellos, es decir como penalizan ellos en el caso de que ellos incumplan ( Por ejemplo en el plazo). En el caso de que ellos no penalicen por incumplimiento o sea ridicula la cantidad comparado contigo, podrían incurrir en CLAUSULA ABUSIVA POR FALTA DE RECIPROCIDAD.

1 º Cláusulas abusivas por falta de reciprocidad.

Es abusiva la cláusula que estipula una penalización por retraso de la obligación del comprador de pagar el precio en la fecha convenida, cuando la penalización en caso de retraso del promotor en el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble no sea idéntica.

La SAP de Asturias de 3.5.2005 (TOL 650480) consideró abusiva la cláusula que imponía una penalización del 6 % sobre el precio del inmueble en caso de retraso en el cumplimiento del comprador, porque no se preveía la misma indemnización en caso de que el incumplimiento fuera imputable al vendedor.

También por falta de reciprocidad es abusiva la cláusula que en el contrato que se califique de arras o de reserva, prevea que el vendedor puede retener en caso de desistimiento del comprador las cantidades entregadas en concepto de arras y que, por el contrario, si es el vendedor el que renuncia, queda liberado únicamente devolviendo las cantidades entregadas sin pagar ninguna penalización. Esta estipulación contraviene lo dispuesto en el art. 1454 del CC sobre las arras y expresamente dispone el núm. 16 de la
disp. Adicional 1 ª, que será abusiva la cláusula que prevea la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional.

Igualmente, resulta abusiva la cláusula que impone al comprador cumplir con su obligación de pagar el precio aun cuando el vendedor no hubiera cumplido con la suya de entregar el inmueble (núm. 15 de la disp. Adicional 1ª). Esta cláusula supone una privación del derecho a oponer la excepción de incumplimiento. Sin embargo, no cualquier incumplimiento de la obligación del promotor en la entrega del inmueble, justifica la negativa del comprador a cumplir con su obligación de pagar del precio, sino solamente aquél que por su entidad podría dar lugar a la resolución del contrato.

2.º Cláusulas abusivas por imponer consecuencias desproporcionadas en caso de incumplimiento del comprador.

Debe reputarse abusiva la cláusula que en caso de haberse previsto la resolución automática del contrato por incumplimiento del comprador, limitara o excluyera el derecho que el art. 1504 del CC confiere al comprador para pagar el precio una vez vencido el término fijado, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial.

Además, la cláusula que prevea la resolución del contrato por incumplimiento del comprador puede ser abusiva cuando atribuya al promotor la posibilidad de resolver el contrato en caso de incumplimiento que no sea grave o definitivo. La valoración de cuando la resolución del contrato está justificada o no en atención a la gravedad del incumplimiento, debe hacerse atendiendo a la naturaleza del inmueble, al resto de las cláusulas y estipulaciones del contrato y a las circunstancias del contrato concreto (art. 10.bis.IV de la LGDCU). Puede afirmarse que, con carácter general, resulta abusiva la cláusula que permita resolver el contrato por un simple retraso en el pago de una sola de las cuotas previstas con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública, cuando el importe de esta cuota no tenga una relevancia significativa en el precio total del inmueble. Sin embargo, esta misma cláusula podría no ser abusiva, por ejemplo, si sólo se hubiera estipulado el pago de una cuota, con un valor significativo, antes del otorgamiento de la escritura pública.

También debe reputarse abusiva la cláusula que prevea que en caso de resolución, el vendedor puede retener en concepto de penalización por incumplimiento las cantidades que hasta ese momento hayan sido satisfechas por el comprador en concepto de pago de precio.18

Esta cláusula resulta nula ex núm. 3 de la disp. Adicional 1ª por imponer una indemnización desproporcionadamente alta. Sólo excepcionalmente podría ser válida la cláusula en cuestión, si en relación con el resto de pactos y estipulaciones del contrato (art. 10.bis.IV), la penalización que la misma impone pudiera estimarse razonable. Por ejemplo, si la resolución se hubiera previsto para el caso de incumplimiento definitivo del pago del precio en el acto de otorgamiento de la escritura pública y con anterioridad al mismo solamente se hubiera previsto que se abonaran unas cuotas de un valor escasamente significativo en relación al precio total.

Igualmente, se ha considerado abusiva ex Núm. 3 de la disp. Adicional 1ª, por imponer una indemnización desproporcionadamente alta, la cláusula que prevea que en caso de retraso en el pago de una de las cuotas o del precio restante en el acto de otorgamiento de la escritura pública, el comprador tendrá que pagar en concepto de indemnización unos intereses moratorios del 20 % sobre las cantidades debidas.

Por otro lado te diría que busques incumplimientos de la memoria de calidades que firmastes en su día, por ejemplo que en la memoria de calidades se dijera la fachada será de marmol y te la han realizado de revstimiento de monocapa. Pero tieneN que ser cambios importantes (PORQUE YO ODIO LAS FACHADAS DE MONOCAPA, por ejemplo)pues los que sean de poca importancia lo que conlleva es a una bajada del precio

En cuanto el que os concedan el prestamo lo veo muy dificil en la condición de separados y por lo que cuentas que ganais por separado.

Tambien podeis pedir por escrito que el Banco de la promotora os conteste por escrito si os van a dar el prestamo o no. En el caso de que sea que no eso os puede ayudar ante un juzgado pero sin garantias de ganar.

Otra cosa que podeis argumentar seríalo siguiente:

Se entiende que lo estipulado en los contratos siempre es "rebus sic stantibus", es decir, "estando así las cosas". Como todos sabemos, ahora la situación actual con la crisis financiera y en plena época de recesión Europea y mundial las cosas han cambiado (Y sobretodo para los consumidores) y no están como cuando se firmó el contrato, por lo que se entiende que es una justa causa de rescisión

Por lo que se debe de considerar, que el cambio de circunstancias debe de hacer cambiar también las obligaciones y derechos que establecieron inicialmente las partes.

Este argumento hace muchos años que casi no se utiliza, pero hoy podría tener exito en el juzgado, por la crisis mundial en la que nos encontramos, los jueces se tendrán que calentar mucho la cabeza antes de empezar a dictaminar sentencias

En fin te aconsejo que hables con un buen abogado que maneje bien estos temas inmobiliarios. Pues es bastante complicado.Y una frase solo en el contrato puede cambiarlo todo, tu abogado debe de buscar fallos en cualquier redacción.

Por otro lado a ellos no les interesa ir a juicio y estar esperando 2 años a que se resuelva.

Bueno espero que te haya podido servir de algo.

Un saludo

Fin del hilo
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