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Vivienda Obra Nueva Vivienda Obra Nueva

Vivienda Obra Nueva

Incumplimientos, Escrituras, Desperfectos, Promotoras, Cláusulas, Ayudas, Retrasos, Urbanismo, Construcción ...

LISTA DE DEFECTOS E INCUMPLIMIENTOS CONSTRUCTIVOS!

Actualizado 03/02/2011
32597 lecturas acumuladas
Autor
Tema
Fecha
may.-2006
565 mens.
Colaborador
08/05/2007 02:22
Estimado Luigi55:

Independientemente de contactar con un especialista que estudie tu asunto en el despacho, creo que esta lista puede serte útil (aquí puedes encontrar defectos-incumplimientos constructivos usuales donde probablemente aparezcan algunos de los que padeces).

Un saludo
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
Contamos con la colaboración de profesionales expertos en vivienda que os ayudarán a resolver todas vuestras dudas. Si deseas formar parte del equipo de colaboradores escríbenos
may.-2006
565 mens.
Colaborador
18/05/2007 00:25
Estimado elbercial:

Antes de escriturar habrá que analizar una serie de cuestiones ya incluidas en mi artículo de consejos prácticos.

Independientemente de todo lo anteriormente reflejado, he de decirte que físicamente se puede habitar una casa que goza de un certificado fin de obra firmado por un facultativo y que posteriormente ha sido entregada ( la licencia de primera ocupación se concede cuando se cumplen los requisitos básicos para proceder a la habitabilidad de la casa y zonas comunes, sin pejuicio de estar relacionado con la contratación de los servicios básicos como luz, agua,etc).

GASTOS: la verdad es que en estos casos debería ser la promotora-constructora quien sufragara esos gastos de obra.(sobre todo aquello que afecte a zonas "no debidamente acabadas".

Los entes locales no suelen poner pegas en este aspecto ( habrá que ver las circunstancias particulares y si concurren situaciones de gravedad).

Un saludo

D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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may.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
18/05/2007 08:03
El problema que tengo es que acabo de comprar un piso y su garaje, además de que la constructora ocultó el hecho de que el garaje no tenia la licencia ahora pretende que la comunidad pague esa licencia. De hecho, el administrador de la comunidad (puesto por la constructora en un principio) dice que la licencia la tiene que pagar la comunidad (Y luego el vado, pero con ello ya contaba). La consulta es si es legal, es decir, si el alta del garaje la tiene que pagar la comunidad y no la constructora. Y si el alta de vado posterior también la tiene que pagar la comunidad en vez de la constructora.

Gracias
ago.-2004
269 mens.
Usuario Habitual
18/05/2007 09:09
Hola Jurista, necesitariamos que nos informaras un poco los pasos que tenemos que ir siguiendo al respecto.

Te comento, somos una promoción de chalets de Valdemoro. Nosotros cuando nos compramos nuestro chalet nos dijeron que en nuestra parcela "privada" podríamos ponernos una piscina ya que no pasaba nada por debajo de nuestros jardines, cosa por la cual en mi caso me hizo decantarme por dicha promoción. Esto no esta escrito en ningun sitio claro está es una información que daban en la caseta. Tenemso fotos de la maqueta de la promoción por si esto sirve de algo en lo que vamos a decir.

Estan ahora con las parcelas y cual es nuestra sorpresa que por los jardines pasan las tuberias de desague de las casas. Nosotros, en mi caso mi chalet tienen 2 alcantarillas en mi jardin privado y digo alcantarillas por son eso, iguales que las de la calle. Van chalet si chalet no. A las casas que nos ha tocado tenemos 2, una de agua pluviales y otra de aguas fecales. Esto no nos lo dijeron aunque supongo que en el proyecto de ejecución debe de estar contemplado. Yo no compre algo asi, si a mi me dicen que tengo 2 alcantarillas en mi jardin no me compro la casa. Y desde luego ya no podemos poner piscina ni yo ni niguno de los vecinos.

Otra de las sorpresas que nos hemos encontrado es que en el patio de la cocina, que tenia unos 11 m2 tenemos una especie de caseta de perro que es la salida de humos de los garajes. Tambien con tan mala suerte que va 2 chalets si dos no y me ha tocado a mi. O sea que tengo 2 alcantarillas y una salida de humo de los garajes en mi patio de la cocina. A mi me han quitado 1 m2 de mi patio que otros vecinso tienen completo además del consiguiente trastorno de tener una slida de monoxido de carbono en mi patio, que pasara cuando tenga niños y salgan al patio, se me intoxicaran con el paso del tiempo??

Podríamos hacer algo al respecto aunque esto estuviera contemplado en el proyecto?? yo creo que es un agravio comprarativo. Unos si unos no cuando todos hemos pagado la misma cantidad de dinero.

Todos los vecinos afectados o no vamos a ir a la promotora a pedir explicaciones el lunes, pero antes nos gustaria saber que podemos hacer, podremos tener posibilidades de exigir algo?

gracias y quedamos a la espera de tu pronta respuesta.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
30/05/2007 21:41

HOLA,

SIN RODEOS

Habría que revisar desde el proyecto hasta la publicidad facilitada. (PUBLICIDAD Y DEFENSA DE CONSUMIDORES Y USUARIOS,sin perjuicio de otras).

Mi consejo es que acudas a un especialista(PERITO ARQUITECTO Y ABOGADO ESPECIALISTA COORDINADOS), cada caso debe ser tratado-analizado individualmente, los defectos e incumplimientos constructivos pueden ser reclamados...

Un cordial saludo.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
www.alaudaabogados.com
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Avatar vcn
may.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
  vcn
08/06/2007 23:30

Hola Jesús,

En primer lugar, agradecerte todas estas ayudas que nos ha ido dando a nuestros problemas.

Quería preguntarte una duda que tengo y que nos pasa a varios vecinos:

Nosotros firmamos la escritura del piso el día 7 de mayo de 2006, y al día siguiente les informamos ya de los desperfectos que había. Como había pasado casi 1 año y no nos han arreglado los desperfectos, para tener un documento oficial de cara a un posible juicio y siguiendo tus consejos, les enviamos un burofax con acuse de recibo el día 6 de mayo de 2007. Ese burofax les llegó el día 8 de mayo. Y mi pregunta es: ¿lo hemos enviado en plazo? He visto que hay desperfectos que tienen garantía de 1 año, y no sé si se nos va el plazo por 1 día. De cara a un juicio, la fecha de validez del burofax ¿cuenta desde el día que enviamos el burofax, o desde el día que lo reciben?

Saludos y muchas gracias por tu tiempo.
sep.-2005
73 mens.
Usuario Habitual
18/06/2007 12:44
Buenos días Jurista,

Quería plantearte un problema que me está pasando y que me dieras tu opinión.

El 23 de marzo de 2005 presenté la solicitud de inscripción al segundo Plan Municipal de Vivienda de Rivas Vaciamadrid. La solicitud la realicé tanto para viviendas VPPB como VPPL.
El 19 de junio de 2005 se realizó el sorteo de las viviendas. A los pocos días me llegó una comunicación de la EMV de Rivas Vaciamadrid indicándome que había sido agraciada con una de ellas. Por tanto fui al ayuntamiento a verificar dicha información y mi nombre estaba incluido dentro de aquellos agraciados con una vivienda del lote 1 designado para las VPPB (esas viviendas eran para solicitantes con ingresos < 3,5 veces el IPREM).

El 14 de julio de 2005 fui a elegir la vivienda y me ofertaron elegir vivienda en tres parcelas diferentes, las cuales estaban destinadas para agraciados de una VPPB, y no tenía la posibilidad de elegir una de las asignadas a agraciados de una VPPL. A la hora de realizar la elección no me indicaron ningún tipo de restricción y acabé optando por una vivienda con superficie útil de 99,40 m2 y superficie construida propia de 118,50 m2 y formalicé la reserva.
En el contrato de reserva, en el punto segundo expone:
“Que, en el sorteo público celebrado el día 19 de Junio de 2005, de conformidad con las bases que regían el mismo, resultó agraciado/a con una de las Viviendas con Protección Pública de Precio Básico (VPPB), destinada a venta,[…>”
En el contrato de reserva, en el punto tercero expone:
“[…>, ha sido emplazado por la Empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid, S.A. con el fin de que tras el examen de los planos orientativos de las distintas promociones de VPPB, proceda a la reserva de una de ellas (junto con los correspondientes anejos vinculados).”

El 1 de septiembre de 2005, tras abonar las cantidades indicadas en el contrato de reserva, se procedió a la firma del contrato de adjudicación provisional.
En el contrato de adjudicación provisional, en el punto quinto expone:
“Que, la vivienda objeto de este contrato se ha incluido en el expediente (Expediente 10-CV-00066.5/2005) tramitado para la obtención de la preceptiva Calificación Provisional de Viviendas con Protección Pública Básica, de conformidad con lo establecido al respecto en el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el cual se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid y demás disposiciones concordantes,[…>”

Aproximadamente hace un mes me enteré por mis propios medios que la parcela a la cual pertenece mi vivienda, tenía asignada la calificación provisional desde el 16 de enero de 2006. Pero dicha calificación no es íntegra de VPPB, hay 118 viviendas de VPPB y 87 viviendas de VPPL.
Revisando la normativa y preguntando en la Oficina de Vivienda de la Comunidad de Madrid, me enteré de que las VPPB tienen que tener una superficie construida máxima de 110 m2 y que las VPPL tienen una superficie construida máxima de 150 m2.
Por tanto, empecé a darme cuenta de que mi vivienda no podía ser VPPB sino que era VPPL. Dicha diferencia puede no parecer demasiado relevante, pero económicamente sí es relevante.

Las viviendas de VPPB pueden:
- Acceder a la ayuda del Cheque vivienda de la Comunidad de Madrid (cuyo importe oscila entre el 5% y el 10% del Precio de Venta Total, en función del rango de los ingresos familiares).
- Acceder, si la superficie útil en inferior a 90 m2, al préstamo convenido.
- Acceder o a la Subsidiación del préstamo convenido (82€ durante un máximo de 10 años o 48€ durante un máximo de 5 años por cada 10.000€ de préstamo convenido, en función del rango de los ingresos familiares) o a la AEDE (Ayuda Estatal Directa de la Entrada) (entre 4000€ y 10.000€, en función del rango de los ingresos familiares y de ciertos criterios).

Las viviendas de VPPL pueden:
- Acceder, si la superficie útil en inferior a 90 m2, al préstamo convenido.

Cuando me di cuenta de que en mi caso no iba a tener ni ayuda ni podía optar por el préstamo convenido decidí acudir a una entrevista con la responsable del departamento jurídico y con la responsable del departamento económico de la EMV, la cual tuvo lugar el 28 de mayo de 2007 en las oficinas de la EMV.
En dicha reunión se comentó lo siguiente:
- Me confirmaron que mi vivienda era VPPL.
- Cuando les pregunté por el hecho de que desde el 16 de enero de 2006 tenían conocimiento de dicha circunstancia y a fecha de hoy no se nos había notificado modificación alguna, me dijeron que “habría estado bien que nos lo comunicasen”.
- Me indicaron que “como empresa, al conocer que no todas las viviendas eran VPPB, tomamos la decisión de no paralizar las obras y seguir adelante”
- Me indicaron que de las 87 viviendas VPPL sólo 19 de ellas no podían acceder al préstamo cualificado.
- Les pregunté por el hecho de que, tanto en el contrato de reserva como en el de adjudicación, se indicase que yo era adjudicataria de una VPPB y que ahora, sin notificación alguna ni modificación del contrato, de repente fuese adjudicataria de una VPPL y me dijeron que por causas de fuerza mayor (según ellas por motivos de cambio de normativa) dicha designación de vivienda de VPPB ya no era vigente.
- Me indicaron que no se va a realizar acción alguna para los adjudicatarios perjudicados (se nos ha perjudicado, aproximadamente, entre 5000€ y 60000€, dependiendo de las circunstancias de cada persona).

Una de mis reflexiones es, si el decreto por el que se rigen estas viviendas (el decreto 11/2005) está publicado en el BOCM con fecha 14 de febrero de 2005, cuando se realizó la asignación de las viviendas (el 14 de julio de 2005) y cuando se firmó el contrato de adjudicación provisional (el 1 de septiembre de 2005) se debería haber detectado el problema. Entiendo que en ese punto se podría haber modificado el proyecto (aún no se habían comenzado las obras) para que las casas cumplieran los requisitos o se podría haber tomado alguna otra medida.

¿Es cierto que aunque, tanto el contrato de reserva como el de adjudicación provisional, se indica que mi vivienda es VPPB, puede no ser vinculante? ¿Puede ser modificado el contrato por causas de fuerza mayor sin recibir notificación alguna y no firmar un nuevo contrato? La modificación de la calificación de la vivienda ¿no anula el contrato? ¿Se puede realizar acción alguna para solicitar que se me asigne una vivienda VPPB o que se me indemnice por el importe por el cual se me ha perjudicado? ¿Qué opciones tengo?


Muchas gracias por adelantado
may.-2006
565 mens.
Colaborador
19/06/2007 11:50
Apurado pero EFECTIVAMENTE EN PLAZO(un año a contar desde el día después a la escrituración o recepcion de la vivienda de nueva construcción), eso sí, si pretendes reclamar no te demores mucho y consulta a un especialista.

Un saludo a todos.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
jesus@alaudaabogados.com
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Avatar vcn
may.-2007
3 mens.
Usuario Circunstancial
  vcn
20/06/2007 23:30

Qué alivio que hayamos enviado el burofax en plazo. Muchas gracias y seguiremos tus consejos.

Saludos y gracias de nuevo por tu tiempo y consejos.
may.-2006
565 mens.
Colaborador
21/06/2007 10:30
No hay de que, un saludo muy fuerte a todos.

A vuestra entera disposición.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
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may.-2006
565 mens.
Colaborador
04/07/2007 01:39
Para Antonio, supongo que con eso mitigare tus dudas..

Un saludo a todos los foreros.
D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
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abr.-2006
174 mens.
Usuario Habitual
20/07/2007 08:31
Quería hacer una consulta a Jurista:

Hemos comprado recientemente un piso de obra nueva. Los baños traían instaladas unas mamparas rígidas que en general están dando bastante problemas a casi todos los vecinos porque dificultan bastante el acceso al plato de ducha. El problema es que en nuestro caso uno de los baños lo va a utilizar una persona con movilidad reducida y es totalmente imposible acceder al baño en esas condiciones. Tras hablarlo con la promotora nos dio la solución que quitarnos la mampara y pagarnos una parte del coste de una mampara de corredera (que es la que mayor accesibilidad nos proporciona). Este pago supone aproximadamente una tercera parte del presupuesto más bajo que hemos encontrado. ¿Se puede reclamar por este hecho o lo que nos están ofreciendo es todo lo que puede llegar a conseguir?, ¿las promotoras no están obligadas a facilitar accesos dentro de las viviendas para personas dependientes?.
Gracias por adelantado.
jul.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
22/07/2007 12:14
Gracias de antemano. Mi problema es el siguiente:

Yo he comprado un adosado que todabia esta en construción con unos 100m2 de terreno detras de la casa.."sales por la cocina o el balcón y se acede a el". Detras de mi adosado.."y el de 14 propietarios más" se estan construyendo tambien por la misma promotora otros chalets pareados y que estan a unos 1,5 metros de desnivel por debajo de los nuestros.

El tema es que nuestro terreno ,asi como el de los otros propietarios de los adosados, nos lo han dejado en su gran parte en desnivel muy pronuncidao..me explico..En mi caso en concreto me han dejado unos 50m2 llanos y otros 50m2 donde terminan los primeros en caida pronunciada hasta colindar con la parcela "más baja" de los pareados..

La cuestión es que cuando yo compre el chalet por los planos y por las imagenes que la promotora pone en sus carteles de promoción el terreno de mi parcela asi como las de otras se ve totalmente llano, con sus cochecitos, gente paseando, tomando el sol en la parcela, etc..

El muro de contención que han construido entre mi parcela y la de los pareados que estn más bajos es de unos 40 o 50 cm de altura y digo yo que si lo hubieran construido de 1metro o 1,5 metros nuestro terreno asi como el de los otros propietarios de los adosados hubera quedado totalmente llano. Lo peor de todo esto no es mi caso, si no el de algun propietario de algun adosado que tenia una parcela de unos 60m2 y les han dejado 10m2 llanos y los otros 50m2 en caida hasta el muro de contención de los pareados..en definitva.."UNA VERGUENZA"..

¿Se podria obligar a la promotora o constructora a ceñirse a los carteles de promoción y/o planos y dejar el terreno totalmente llano?..
jul.-2007
5 mens.
Usuario Circunstancial
04/10/2007 21:21
Primeramente desde aquí agradecer a jesus martín su dedicación y apoyo que me ha prestado tanto por teléfono o mail sobre mi caso...tio, eres genial.

Yo pensaba que la gente que se dedicaba a ayudar a los demás sin ningún tipo de remuneración y sin pedirte nada.."repito"..nada a cambio no existía, pero si que existe.."coño

Comentaros sobre mi asunto que la promotora después de darle vueltas y vueltas al asunto por mi parte y haber tratado el tema con las más altas instancias de la compañía , me han dicho que después de consultarlo con su gabinete jurídico las infografias son meramente orientadoras y no tienen por que adaptarse a la realidad...Yo les comente que en el contrato hay una clausula que dice que toda reforma no sustancial en la obra estaría dispuesta a lo que los técnicos dijeran, pero me contestaron que lo del terreno entraba en esa clausula, que era una reforma no sustancial

Por su parte también en tono jocoso me han dicho que no me merecía la pena meterme en abogados contra ellos si no me sobraba el dinero.

Como me ha comentado jesus martín lo que debo hacer en un principio es escriturar ya que la casa me interesa y dejar constancia en la lista de desperfectos si la hay y en la escritura de que no estoy conforme con lo del terreno..Luego una vez el chalet sea mio, mirar la posibilidad de ir a juicio o no.."habría que sopesarlo"

Gracias jesus por toda la ayuda que me has prestado..Como ya te comente por telefono, no llegara el dia en que pueda agradecertelo...

Un saludo a todos...
may.-2006
565 mens.
Colaborador
05/11/2007 17:08
De nada Javi...

D. Jesús Martín Vázquez
Abogado-Attourney at Law
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sep.-2008
806 mens.
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