ivanll, esta cooperativa no es Via Tertia sino Villa Tertia, no tienen nada que ver, son dos cooperativas distintas, y decirte que la nuestra es mucho mejor.

Nosotros tenemos todo el dinero que hemos aportado asegurado y con la póliza vigente, con eso no tenemos ningún problema. La gente que se ha dado de baja no ha tenido ningún problema al respecto.

De todas las maneras gracias por la información.

Un saludo.

Hola a todos! soy un antiguo cooperativista de Xetaf aunque luego me di de baja porque con la crisis se retrasaron mucho los plazos y Xetaf no pudo seguir adelante con su parcela. Sabréis que luego la adquirió Via Tertia. Solo quiero comentaros que al comprar Via Tertia a Xetaf la parcela, he estado un tiempo también con Via Tertia y os aseguro que en mi caso han trabajado con una gran profesionalidad para tramitar mi baja( esto es con la devolución de las cantidades aportadas anteriormente). Sin embargo de Xetaf no puedo decir lo mismo. La persona de contacto era una tal Juani Díaz y os aseguro que ha sido una de las personas más mentirosas y embusteras que he conocido en mi vida. Os cuento todo esto porque con Xetaf en principio teníamos todas las cantidades aseguradas en la aseguradora que nombras, pero cual fue mi sorpresa cuando al ver que no construían y al darme de baja de Xetaf tampoco me devolvía las cantidades de dinero aportadas anteriormente, así que llamé a la aseguradora temiendo porque Xetaf se fuera a la quiebra y me contestaron de que Xetaf había tenido asegurado el dinero de sus cooperativistas pero que actualmente el seguro no estaba en vigor. No quiero ni mucho menos asustar a nadie pero si deciros de que comprobéis toda la información que se os da y que reviséis bien todo lo que firmáis para no tener problemas. Actualmente cuando me di de baja compré otro piso ya construido aquí al lado en Espartales, cerca del Carrefour y lo cierto es que estoy muy contento porque con la crisis me ha salido bien de precio. Un saludo a toda la gente del foro y que tengas mucha suerte y en breve un nuevo hogar. 

gracias por la respuesta. lo que esta claro es que la respuesta final,tal como dices, ira llegando con las asambleas.habra que hablar proponer y solucionar,no hemos esperado tanto para liarla al final.

Hola Laudano,

sobre tu pregunta: a día de hoy no tiene respuesta. Es decir: todo lo que hablamos aquí de opciones de cómo solventar el tema de las segundas plazas no dejan de ser sugerencias, opiniones... Hasta que no se hable "oficialmente" en asamblea y alguna de estas (u otra completamente distinta) soluciones sea aceptada no se sabrá "cómo se hará todo".

En principio, entiendo que la respuesta lógica a tu pregunta es que sí (a fin de cuentas, socios somos todos, y de la misma forma que contribuirá el que tenga un piso de dos dormitorios y el que tenga uno de tres, contribuirá el que tenga una plaza y el que tenga dos), pero como de esa manera sí que no se animaría a una segunda plaza ni el tato, por eso aquí estábamos barajando opciones para "ayudar" a los que se decidan con la segunda plaza (ya que el que compre una segunda plaza se beneficia a sí mismo porque tiene esa segunda plaza... pero también nos beneficia a todos ya que nos la quita del "saco" de las que están sin vender): por ejemplo, habrás visto unos cálculos míos una página hacia atrás, en el que el resultado era que todos los socios contribuíamos con unos 2.500 euros (los dueños de segunda plaza incluídos)... pero como el precio de las segundas plazas se quedaba en 16.000 gracias a la contribución de todos, es como si la segunda plaza valiera (incluyendo la contribución por socio de 2.500 euros) 16.000 + 2.500 = 18.500 (este cálculo se basaba en que la gestora renunciara a sus beneficios por las 2as plazas, que es mucho suponer, pero bueno, es por echar unas cuentas como ejemplo).

No sé si al final con tanto rollo te he contestado, je, je, pero vamos: socios somos todos, contribuímos todos, otra cosa es que busquemos soluciones en las que los que sólo tenemos una plaza "echamos dinero en el bote" para que se rebajen los precios de la segunda, para que los "valientes" que se atrevan a comprarla lo tengan más fácil, y así, con un poco de esfuerzo por parte de todos, todos ganamos. El rebajar el precio de la segunda plaza a costa del esfuerzo de todo es en cierta forma como si los que sólo tenemos una plaza "financiamos" una parte del precio para los que compren la segunda, en aras del bien común (que no queden segundas plazas sin vender).

Saludos y buen fin de semana para todos. Me voy a tomarme unas cañas para olvidarme de los números, je, je

disculpad que tarde tanto en responder pero solo puedo hacerlo los fines de semana. la verdad es que estais estudiando el tema muy a fondo. cuando hablais de ampliaciones de creditos... de colchones... hay que pensar que al banco hay que pagarle,y mucho mas de lo que le pidas y cuanto mas le pidas,mas le vas a pagar. mucha gente ya hace un esfuerzo grandisimo para pagar la casa y esa plaza de garage puede ser la puntilla. al final creo que las plazas que no se vendan nos las comeremos tal y como dice el contrato. por cierto,si alguien pudiera aclararme,si compro una segunda plaza,tambien tendre que hacerme cargo de las que queden sin vender?

En cuanto a VPO y VPPL, yo sigo liándome :-) Por un lado entiendo que la VPPL es un tipo de VPO, como bien dice CervantesN, pero en otros sitios parece haber matices (por ejemplo, en la web que mandé parecen hacer diferencias...) Y los mismo carteles que tú nombras, Dinodan, siguen creándome más dudas, je, je. ¿Pero al decir VPPL no se supone que son ya VPO? ¿Por qué en el otro lado pone VPO? En fin, que como no estoy seguro, y todo el mundo me dice que, en cuanto al pago de IAJD por compraventa lo nuestro es VPPL (que no estamos exentos, y que pagamos ese famoso porcentaje dependiendo de metros, precio, etc), prefiero para echar mis cuentas ponerme en lo peor y suponer que sí tendremos que pagarlo y si al final es que no, pues mejor :-)

Sobre la diferencia de los dos pagos del IAJD (el de compraventa que se paga siempre, el de constitución de hipoteca que sólo se paga si haces una hipoteca nueva) por ejemplo aquí dan más información al respecto... lo que no dicen es que, en cuanto al primero, si eres VPO/VPP tienes "descuentos" pero por lo demás es una información muy completa. Aquí la info:

http://www.euribor.com.es/foro/hipotecas/6123-responsabilidad-hipotecaria-como-calcular-el-impuesto-de-ajd-de-la-hipoteca.html

Bueno, voy a trabajar un rato que si no me echan, je, je

Saludos

Editado por vincent_price 11/02/2011 11:35

Sobre el pago de IAJD, y el párrafo de la web que yo mandé que citas (pongo en negrita una parte diferente a la que nombrabas tú):

"Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor"

Por terminar de aclarar: en cuanto al IAJD, hay dos posibles pagos de este impuesto:

- Por compraventa

- Por constitución de nueva hipoteca

El primero, se paga SIEMPRE que realices una compraventa de una casa, sea acogiéndote al préstamo promotor, o no (y es ése del cual pagas un porcentaje dependiendo si es VPO, VPP, los metros, etcétera). Sobre el segundo (que es al que se refiere el párrafo que habías copiado: "cuando la adquisición ... se realice mediante un préstamo hipotecario ... por la constitución de dicho préstamo"), sólo lo pagas si haces un préstamo nuevo. Por eso se dice la frase que habías puesto tú en negrita: "No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor", pero sólo se refiera a esta segunda parte (IAJD por constitución de la hipoteca, lo dice en la parte marcada en negrita por mí), la primera parte (IAJD por compraventa) se paga siempre. La parte adicional, la que sólo se paga si establces un préstamo nuevo, suele corresponder, como explicaba en mi post de ayer, a aproximadamente un 1,50% del préstamo. Fíjate además que en la web nombrada ambos están en dos apartados distintos: el IAJD por compraventa en el apartado "impuestos" (se pagarían siempre, como el IVA), mientras que el IAJD por establecimiento de hiopteca en el apartado "otros gastos" (que, al igual que otros que nombran en ese apartado, como tasación, etcétera, sólo se pagan según las circunstancias).

Y por eso, volviendo al tema original, en mi post acerca de "gastos adicionales por pedir una hipoteca libre en vez del préstamo promotor" el primero no lo tenía en cuenta (se paga siempre) pero el segundo sí (como sólo se paga si no te acoges al préstamo promotor, sí que lo nombraba, como "extra").

Saludos

Editado por vincent_price 11/02/2011 11:13

Solo para aclarar la terminología, que veo que te lias.

VPO. Viviendas de Protección Oficial

VPPL. Vivienda de Protección Pública  Limitada, que es una modalidad de VPO. Igual que VPPB o VPPC etc.

Un saludo.

Lo que me refería más arriba es a lo que ya está escriturado, que entraría dentro de los gastos de gestión o beneficios de la gestora.

Según el enlace que has colgado, Vincent, pone claramente que:

"Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor"

Es decir, si te acojes al préstamo promotor, no pagas el IAJD, si no, y pides una hipoteca en otra entidad bancaria, si.

Vincent, en el enlace que pones se dice que las "Viviendas de Protección Oficial (VPO) y Viviendas con Protección Pública (VPP) que reúnan las características de la VPO" están exentas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Yo creo que ése es nuestro caso.

Hola Tertiano,

creo que las nuestra no están exentas de IAJD, porque no son VPO (protección oficial) exactamente sino VPP (protección pública), reconozco que yo también me lío y que no sé exactamente la diferencia. Las de VPPL (como la nuestra) pagan un porcentaje del IAJD dependiendo de su tamaño y su precio:

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142516578350&pageid=1200916230200&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico#Nueva

Por ejemplo, para mi caso que mi piso mide unos 65m2, tendría que pagar un 0.2% del valor escriturado.

De todas formas, mi post lo que listaba detalladamente era los gastos adicionales por hacer una hipoteca "libre" fuera del préstamo promotor, y como el IAJD (el correspondiente a la compraventa) se paga en ambos casos (repito: el correspondiente a compraventa; si haces una nueva hipoteca pagas un segundo IAJD por la constitución de la nueva hipoteca, pero eso ya lo listaba en mi relación de "gastos adicionales"), no es un "gasto extra", y por eso no hablaba de él explícitamente.

Saludos

Vincent y Cervantes, gracias por vuestras explicaciones, me han aclarado varias dudas. Sólo quería añadir que he leído que la escritura de compra de las VPO está exenta del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, supongo que esto significa que no pagas nada por este concepto si te adhieres al préstamos promotor.

Perfectamente explicado. Esa son las principales desventajas.

Quien se subrogue lo hará a un préstamo matriz escriturado en función a la escritura de división horizontal en la que se establece una tasación en función a la Calificación Provisional emitida por la Comunidad que regula el precio máximo de venta. La tasación nueva se produciría ante la cancelación del préstamo anterior, la nueva entidad prestamista entonces volvería a tasar la vivienda porque generalmente la anterior con el transcurso del tiempo (en algunos casos años) pierde validez. Al tasarla nuevamente lo hacen con precio actualizado, ajustándose al precio legal de venta. Por supuesto es un coste que corre a cuenta del prestatario. Cabe comentar que estamos hablando de dos escrituras diferentes, la de la vivienda y la de la hipoteca. Si ha habido cambios en la normativa la nueva tasación recoge esos cambios.

Si aumenta la parte financiable también aumenta la deuda , con ello los interes bien por cantidad o plazo de amortización. Desde mi punto de vista no es buena idea, pero cada cual conocerá su situación.

Los gastos se incrementan sobre todo por estudio y apertura de un nuevo préstamo. Lo mejor que puede hacer es echar un vistazo a este enlace, te explica tus dudas, creo .......

http://www.notariado.org/liferay/we...cas-y-prestamos

En conclusión,  añadiría a lo escrito por Vincent,  simplemnte que el préstamo cualificado, a priori, es de  fácil concesión y, no requiere aval (puesto que al pedir el 80% del precio el propio aval es el 20% que ya has adelantado, asegurandose el banco un beneficio en el caso de que no puedas pagar la casa). Y que a más dinero que se pida, más riesgo,más intereses y más cuota etc.  Cada uno ha de valorar personalmente su situación y que es lo que más le interesa.

Un saludo.

Hola a todos,

Tertiano, a lo que preguntas, sí, ya había dicho en un post anterior que eso parecería lo más lógico: que si se bajan los precios de las segundas plazas, lo lógico sería que se les devolviera (o se les descontara de la cantidad por pagar) el equivalente a los que ya hubieran comprado la 2a plaza antes de la "rebaja".

Sobre el tema hipoteca libre vs. préstamo promotor, me he informado más (esto de tener un amigo subdirector de oficina de un banco es un chollo, je, je) y, aparte de las posibles vinculaciones (tarjetas de crédito, seguro de vida, etc, que en mi opinión son "pecata minuta" con respecto a la posibilidad de tener un préstamo hipotecario con 20 y pico mil euros más de cpaital) hay más contrapartidas, como ya había anticipado CervantesN en alguno de sus posts. Intentaré resumirlo (aunque me conozco y será difícil, je, je).

Te adhieras al préstamo de promotor o pidas otro préstamo hipotecario libre, hay unos gastos implícitos a la compraventa del piso que están ahí sí o sí en ambos casos (básicamente: iva, impuesto de actos jurídicos documentados, notaría, registro). Si NO te adhieres a la hipoteca promotor y te busca otra hipoteca por tu cuenta, tienes unos gastos nuevos que SÓLO TIENES EN ESTE CASO, que serían (seguro que se me olvida algo, pero estos son los más "gordos", los que sirven para hacer unos números generales):

- impuesto de actos jurídicos documentados (es distinto al de antes: el de antes era por la vivienda, el de ahora es por la hipoteca). Por no aburrir (mi amigo me ha dado una explicación muuuuy larga) será aprox. un 1,5% del valor de la hipoteca pedida.

- comisión de apertura de la nueva hipoteca (que puede ir desde un 0% a un 1%, dependiendo de la entidad)

- gastos de notaría, registro, etc (como para el i.a.j.d., es distinto a lo de arriba: antes eran gastos "burocráticos" por compraventa, ahora son gastos "burocráticos" por formalización de hipoteca). Será aprox. un 0,5% del valor de la hipoteca.

- tasación de la vivienda. Será aprox. un 0,1% del valor de la casa... lo quitaré abajo "para redondear", es mucho más pequeño que los otros valores.

- cancelación de la hipoteca del promotor (según nos dijeron en la asamblea, hay "trucos" y "agujeros" legales para que este valor se quede en 0%).

En total, la diferencia entre contratar una hipoteca libre y acogerse a la del promotor estaría más o menos  entre un 2% (si la nueva hipoteca tiene un 0% de gastos de apertura) y un 3% (si la nueva hipoteca tiene un 1% de gastos de apertura) de la hipoteca pedida. Vamos, para un piso de unos 150.000 euros, entre 3.000 y 4.500 euros. Que es una buena cantidad de pasta, sí, pero en estos caso yo siempre miro "a la cantidad grande": si me dan una hipoteca de 20.000 euros más, y de esos tengo que pagar 4.000... pues, oye, sigo teniendo un "colchón" de 16.000 euros de más. Pero, por supuesto, eso no es más que mi opinión y cada uno tendrá que hacer sus cuentas y sus consideraciones.

Si alguien detecta que me he equivocado o me falta algo (CervantesN, como dijiste que tú también ibas a investigar sobre esto, tal vez puedas ampliar / corregir estos números), por favor que lo diga.

Saludos

Me parece una opción interesante, pero me plantea la duda de qué pasaría con los que ya han comprado una segunda plaza de garaje al precio actual (y con los que van a comprarla en los próximos meses). Supongo que habría que devolverles parte del dinero que han puesto, ¿no?

Pues que como vengo diciendo desde hace unos días, a mí, personalmente, me parecería la decisión más justa.

Sin embargo, y como os he comentado, que la gestora reduzca su margen de beneficios, es a propia voluntad de la misma. No les podemos obligar, de ninguna de las formas. Las reglas del juego fueron aceptadas cuando firmamos el contrato de compra venta y cuando aprobamos el presupuesto de la construcción de nuestras viviendas y aceptamos a Dragados. Por lo que dependemos de la voluntad de la gestora para que acate esta proposición. En caso contario, las costearán entre los que sobrevivan. 

Yo la compraría si el precio fuera considerablemente inferior al actual ( y la gestora ya es conocedora de esta situación Vincent).

Al hilo de lo que comentas al respecto de las desventajas de pedir el préstamo fuera del cualificado, sería algunas más de las que indicas. Cuando tenga datos feacientes os comento. Para que todo vaya quedando más o menos claro.

Un saludo.

RYG2:

Pues, a pesar de que soy un pesado, voy a repetir lo de siempre: que lo que dices no se quede aquí, llama a la gestora y coméntaselo, que sean conscientes de la situación real: "Yo compraría la segunda plaza de garaje si valiera un máximo de xxxxx, y si pudiera meterse en la hipoteca". De esta forma, cuando llegue junio y en la nueva asamblea se hable del tema, tendrán todas las cartas sobre la mesa para plantear soluciones.

Como siempre, animo a todo el mundo a que haga lo mismo: llamad a la gestora contando vuestra situación / opinión sobre las segundas plazas para que esto sirva para buscar soluciones con el mayor número de datos "reales" (no suposiciones) posibles.

Sobre la posibilidad de meter la segunda plaza en la hipoteca, recordad lo que comenté hace unos días: aunque nuestro préstamo promotor no lo cubra y esto no pudiera cambiarse, siempre cabría esa posiblidad de cubrirlo por completo cogiendo una hipoteca "externa" (aunque, claro, eso te implicaría que sería una hipoteca libre, en la que te obligarían a domiciliar recibos, hacerte alguna tarjeta de crédito, etcétera, pero bueno, al menos para mí eso es secundario frente a lo "importante": el poder contar con más "pasta" en el préstamo), si te tasan a precio de módulo de 2008 (y ya hemos comprobado que cajamadrid, bbk o ing te tasan a "precio nuevo", y además dan muy buenas condiciones de hipoteca): en ing, cajamadrid o bbk podrían pedirse hipotecas "libres" (con los inconvenientes, para mí secundarios, como domiciliar recibos o hacerse tarjetas, que eso supone) que permitirían, gracias a su tasación a precio de módulo "nuevo", incluso sin meter esa hipotética segunda plaza en la hiopteca, un colchón de 20mil euros para un piso de 70m2 (y más para pisos mayores) que podrían usarse para la segunda plaza de garaje (en la práctica, es como tener esa segunda plaza de garaje "metida" en la hipoteca), con condiciones muy buenas (euribor + 0,5 aprox.).

Por último, he estado echando unas cuentas sobre lo que habéis comentado estos días tú mismo RYG2, Dinodan o CervantesN:

Ahora mismo, una segunda plaza de garaje vale: 25 m2 x 1585 eruso/m2 x 60% = 23775 euros.

De cada segunda plaza vendida, la gestora se lleva un 14%, es decir: 23775 euros x 14% = 3328,50 euros

Supongamos que al gestora renunciara completamente a la ganancia en esas segundas plazas de garaje (por redondear: que renunciara a 3300 euros). Parece "fuerte" decirlo así pero, en una situación límite en la que las segundas plazas no se vendieran y eso amenazara a una petición de bajas masivas en la cooperativa porque los socios no podemos hacernos cargo de ellas, y que la cooperativa por tanto amenazara con hundirse, sería una petición "razonable"... Además, la pérdida para ellos sería de: 88 plazas x 3300 euros = 290400 euros... pero es que por la venta de los pisos (suponiendo un precio medio de 150.000 euros por piso + primera plaza + trastero, por simplificar): 154 viviendas x 150.000 euros x 14% de ganancia = 3.234.000 euros... y eso sin contar los locales comerciales... Vamos, que estaríamos pidiéndoles una rebaja de un 9% en sus ganancias, que no es tanto.

Y supongamos que los socios hacemos el mismo "esfuerzo" que la gestora, y sufragamos por nuestra cuenta entre todos otra parte similar, o incluso algo mayor para que no se diga, de las segundas plazas: 4475 euros (pongo esta cantidad para que luego quede un número "redondo").

De esta forma, el precio de las segundas plazas de garaje sería:

23775 euros - 3300 euros (la gestora) - 4475 euros (nosotros) = 16.000 euros (precio de la seguna plaza)

¿Qué nos tocaría sufragar a nosotros? En total, para las 88 segundas plazas: 4475 euros x 88 plazas = 393800 euros

Que dividido entre los 154 vecinos: 393800 euros / 154 vecinos = 2557 euros por vecino

En definitiva: con esta solución, los compradores de una segunda plaza la comprarían por 16000 euros (más otros 2500 euros de "contribución como socio"... unos 18500 euros en total), mientras que los no compradores contribuiríamos con unos 2500 euros.

¿Qué os parece? A mí me parece una forma en la que todos nos sacrificamos un poco (los que no compramos segunda plaza contribuimos un poco a los que sí compran, los que la compran lo hacen a 18500 euros que, bueno, podía ser más barato pero está bastante bien y la gestora renuncia a sus beneficios por ese concepto). Todos hacemos un pequeño sacrificio pero la cosa sigue a flote.

¿Opiniones?

Saludos

Buenos días a todos, Tertiano si no las encuentras yo se las puedo mandar también, es que no me había metido en el foro hasta ahora.

Yo por 16000 eruos y si la puedo incluir en la hipoteca, compro la plaza, Pero si tengo que poner otros 5000 como socio, pues ya no son 16000, si no 21000.

Para mi la solución es que se baje el margen de beneficios, que un 14% ya es bastante para los tiempos que corren.

Ruben3, ya te lo envié, ya me contestas por el correo si quieres. Saludos.

Yo sí tengo escáner pero no he encontrado la memoria de calidades exhaustiva por escrito, esta noche la busco mejor entre los miles de papeles que tengo del piso (exagerando un poco, pero solo un poco) y si la encuentro te la mando al correo que has dejado.

Gracias,esq yo habia visto esa q no esta apenas detallada y no sabia si existia la buena electronica, le hare fotocopias de la mia entonces,era mas q nada x si habia alguien cn escaner pero muxas gracias de todos modos.te votare de presidente

Hola Rubén,

siento que hayas malinterpretado la falta de respuesta. En mi caso, cuando he visto tu mensaje, la he buscado, pero lo único que tengo es la memoria de calidades en papel (no en formato electrónico, con lo que no puedo enviártela), supongo que lo mismo que tendrás tú: está grapada al final del contrato de adhesión a la cooperativa (o al menos yo lo tengo así). Lo que hay por internet (por ejemplo, en la propia web de la gestora: http://www.poscam.es/nova/files/1013/VT%20Marzo%202010.pdf, en la página siete) es bastante menos detallado... Así que si quieres una lista exhaustiva, al menos yo no tengo nada en electrónico para enviarte; fotocópiale a tu amigo la copia en papel que tenemos todos (y si tu peticióin venía a cuento de que has perdido esa copia en papel anexada al final del contrato, dímelo y no tendría inconveniente en hacerte llegar una fotocopia donde me digas)

Saludos

Gracias a todos por vuestra colaboracion, nadie me ha mandado la memoria de calidades.Seguir con lo de las segundas plazas de garaje que como no se vendan los pisos si q tenemos un problema. Ya que hay una persona interesada podriamos colaborar un poco todos

A mí este tipo de soluciones como la que propones en las que "todos nos ayudamos a todos" me parecen bien, y, a falta de otra mejor ( = que se rebajara el precio de las segundas plazas, pero que dicho coste lo asumiera la cooperativa rebajando sus beneficios... soñar es gratis :-) ) votaría a favor de ella en la asamblea.

Mándasela como propuesta a poscam. Dices en tu post "los que nos atrevamos", es decir, entiendo que, en esta circunstancia, tú comprarías... Pues eso, les mandas la sugerencia a la gestora: "si las plazas valieran un máximo de xxxx, y entendiendo que el "déficit" producido lo asumuríamos entre todos los vecinos (o entre los vecinos y la gestora... por pedirlo que no quede, je, je) yo compraría".

Saludos

Son todas estas preguntas, ideas y opciones las que deberíamos pasar a la gestora. Te contestaría que "sí" a lo de alquilar (un piso de protección oficial tú lo puedes alquilar... si lo haces "legalmente" a un precio oficial marcado por el estado, si lo haces "de tapadillo" y en negro al precio que quieras :-) , y me imagino que las plazas de garaje se regirán por la misma norma) y que "sí" a lo de revender (igual que tú puedes vender una vpo, solicitando permiso a la consejería de vivienda, creo que sólo después de 5 años de ser propietario, ateniéndote al precio de módulo y sin que te produzca ganancia, claro), pero como no soy experto, lo dicho: a preguntarlo a la gestora y que eso les sirva para exprimirse las neuronas y buscar soluciones :-)

Editado por vincent_price 07/02/2011 19:27

Otra cuestión sobre las segundas plazas de garaje: ¿Se pueden comprar como una inversión, es decir, luego pueden revenderse o alquilerse? Si fuera así, a lo mejor hay cooperativistas que se animarían a comprarlas aunque no las necesitaran para ellos mismos.

Tertiano (esto iba para tu post de arriba, en el que hablabas de entidades que tasan sobre "módulo nuevo"):

¡Gracias Tertiano!

A las que nombras (ING -mira qué bien, otra que aúna "tasación alta" con " buenas condiciones"- y BBK -de éstas también he visto que tienen hipotecas buenísimas, con diferenciales por debajo del 0.5-) súmale Cajamadrid, tal como me han confirmado esta mañana desde su entidad tasadora Tasamadrid (lo decía en un post de arriba).

En definitiva (una vez más, pongo la negrita para resaltar lo importante):

Entidades como Cajamadrid, BBK o ING podrían concedernos préstamos basándose en la tasación a precio de módulo nuevo (es decir, proporcionándonos un "colchón" de unos 20mil euros para un piso de 70 m2, y eso sin necesidad de incluir una hipotética segunda plaza en la tasación) y con condiciones bastante favorables (en los tres casos, un diferencial menor del 0.5 con respecto al euribor)

(Y esto acerca de lo que preguntas sobre qué pasa con la gente que ya ha comprado segundaplaza si se rebajan): Me imagino que la rebaja tendría carácter retroactivo, y la misma reducción de precio se le aplicaría a los que ya han comprado, ¿no? Devolviéndoles (si ya la han pagado entera) o descontándoles en la cantidad a pagar la diferencia.

Diodan:

Te doy la razón, y es algo que intento transmitir en muchos de mis posts (lo que pasa es que son tan largos, tan "ladrillos", que la idea quedará enterrada entre toda la palabrería, je, je): la constructora está siendo constructiva, no se cierra en banda pese a lo firmado y quiere que le demos nuestras opiniones / necesidades / sugerencias acerca de la segunda plaza para llegar a la mejor solución. Os animo a todos a hacerlo.

Saludos

Supongo que la forma más eficaz de aumentar la venta de las segundas plazas de garaje sería abaratarlas, pero para empezar a esta solución le veo un problemilla: ¿Qué pensarían los propietarios que ya han comprado una segunda plaza al precio actual?

No es mi propósito parecer puntilloso, pero, puesto que hablabas de ser totalmente fiel a la realidad, comentarte que el precio de las plazas de garaje, a precio módulo 2004, no serían los 5 millones de pesetas que nombrabas, sino algo menos de 4 (1585 x 25 m2 x 60% = 23.775 euros. Incluyendo el iva -aunque los precios inmobiliarios siempre se dan sin él- se quedarían algo por encima de los cuatro millones). Lo cual, aun siendo mucho, o poco, hay las mismas opiniones que personas, es un 20% menos de lo que tú decías y la situación es considerablemente "menos mala" (habrá personas para quienes ese millón de diferencia, una cantidad apreciable, pueda suponer una diferencia fundamental).

Recomendable lectura la de las normas de la promoción, sí, te doy toda la razón, yo incluso diría que es "imprescindible" (obviamente, nadie va a firmar, o al menos debería firmar, nada sin haberlo leído). En mi caso, el haberlo hecho hace casi un año provoca que ya se me hubieran olvidado datos como ese 14% asignado como honorarios de la gestora, te agradezco que me/nos hayas ayudado a refrescar la memoria. Aprovechando que ya tenía el contrato en la mano, he aprovechado para releer el párrafo que ahora más nos interesa, uno en el que no he dejado de pensar desde que firmé, dentro del apartado séptimo: "Expresamente se hace constar y de acuerdo con las normativa cooperativa, la existencia de segundas plazas de garaje no vinculadas, que en caso de no ser adjudicadas a los socios o transmitidas a terceros, tendrán que ser financiadas por todos los socios adscritos a la promoción". En su momento no me preocupé mucho por ello (yo, como comprador único, no estaba interesado en una segunda plaza, pero daba por supuesto que, con una gran cantidad de compradores en pareja, las segundas plazas "volarían"). Visto el estado actual, el dato se vuelve relevante, pero no podemos olvidar que siempre ha estado ahí. Lo cual, por mucho que ahora (indudablemente, a mí el primero) nos fastidie, es algo que todos hemos firmado. La opción razonable es hablar con la gestora para buscar una solución que a todos satisfaga (haciendo lo que comentaron en la asamblea: que todo el mundo se ponga en contacto con ellos, y les cuente su situación y opinión con respecto a la segunda plaza -por ejemplo, "la compraría si..."- para encontrar la mejor solución. Ellos ya mostraron su buena disposición para ello en la asamblea, lo cual se agradece. Si hubieran sido "malos malísimos", se atendrían a lo firmado, y santas pascuas: "quéjense ustedes lo que quieran pero lo que firmaron lo tendrán que cumplir, y al que no le guste que se vaya, y si la obra se paraliza allá ustedes que son los que perderían su dinero". Pero han demostrado no ser así, sino su disposición de buscar soluciones constructivas).

Lo que  me temo es que, puesto que es una cláusula firmada por todos, no hay ninguna solución basada en exigir o negarse en banda (porque, en ese caso, firmado lo firmado, tenemos todas las de perder).

Esto, obviamente, no es más que mi opinión.

Saludos

Que yo recuerde, las entidades más citadas en el foro de Gestesa de entre aquellas que tasan al precio del módulo actual son ING y BBK. De las que tasan al precio del módulo antiguo, me acuerdo del caso del Santander. Para los interesados, en ese foro se mencionan bastantes más casos.

A todo esto, debo decir que mi intención no es ni mucho menos desprestigiar a la gestora, si no aportar posibles soluciones a los inconvenientes que se nos plantean. Simplemente.

Añado además, que creo que casi siempre han actuado con gran profesionalidad.

Un saludo.

Por favor si alguien me puede pasar la memoria de calidades, se la quiero enseñar a un conocido y no la encuentro. 

baena_alc@hotmail.com

Por seguir siendo totalmente fiel a la realidad, corrijo el dato que expuse anteriormente sobre los beneficios de la gestora. Concretamente, y en vez del 15%, son el 14% sobre el precio máximo de venta establecido. Es decir, un 14% del valor de cada vivienda y anejos de la promoción. Calculen. Corrijo el dato una vez consultado el apartado III de las Normas de la Promoción y aprovecho para recordaros que  todos las hemos firmado y que se adjunta al contrato de compra-venta. Recomiendo su lectura.

No obstante, creo recordar que el banco les obligo a rebajar sus honorarios para la concesión del préstamo promotor, pero eso no lo puedo confirmar.

Un saludo.

Hola,

CervantesN, mi pertenencia a la cooperativa es mucho más reciente que la tuya y no estaba al tanto (supongo que porque las reuniones en los que se trataban estos temas son "anteriores a mí") de que su margen de beneficio era un 15%. Por lo que dijeron en la asamblea, sí, casi daban a entender que si rebajaban un pelín las segundas plazas se quedaban en números rojos... Gracias por el dato, es bueno saber esto a la hora de plantear opciones, o a la hora de buscar entendimientos.

Por lo demás, en cuanto al tema de tasaciones, he vuelto a hablar con mi amigo el subdirector de oficina, y ante mi insistencia de que quería la máxima seguridad posible en su respuesta, ha llamado delante de mí a una persona de tasamadrid (la tasadora que les lleva a ellos -mi amigo trabaja en cajamadrid- estos temas), que le ha confirmado que (como siempre, la negrita es por resaltar lo importante, no lo interpretéis como un "grito maleducado") tasamadrid (tasadora asociada a cajamadrid), al tasar vivienda de protección oficial, la tasa al precio de módulo vigente, independientemente de que en nuestro caso el precio de venta sea inferior.

Ahora bien, eso no quita que otras agencias tasadoras lo hagan de otra forma (tal como decía Tertiano; CervantesN, según comentas tu idea también iba por ahí: parece que depende del caso: algunos sí, algunos no), con lo cual cada banco actuará según su tasadora le dé el valor, pero vamos, lo dejo escrito aquí para que cualquier interesado sepa que por lo menos tenemos la seguridad de que, en una de ellas (la que utiliza cajamadrid) la respuesta es positiva. Y teniendo en cuenta que cajamadrid es quien da la hipoteca joven de la c.a.m., parece que por lo menos tenemos una opción (seguramente habrá más; como bien decías CervantesN: cada uno que vaya investigando irá encontrando soluciones según sus necesidades) que conjunta los dos factores favorables (tasación "nueva" + buen tipo de interés). Por supuesto, esta opción tendrá los "efectos secundarios" de cualquier hipoteca libre (domiciliación de recibos, contratación de tarjeta de crédito, etc) que creo que el préstamo promotor no te impone (pero, al menos para mí, ése es un factor secundario frente a los otros dos: buena tasación + buenas condiciones).

Por cierto, lo he olvidado al principio, gracias también a NUEVA_EN_ESTE_FORO por darnos la información, y gracias de nuevo a CervantesN por poner negro sobre blanco factores económicos y márgenes de beneficio que yo al menos no conocía y son reveladores a la hora de tomar decisiones y ver opciones. Espero que con lo que vayamos recopilando, tanto en ideas como en recopilación de información, entre unos y otros podamos llegar a una mejor solución para todos.

Saludos

Pues que confirmas lo que ya había anunciado y que se sabía. No obstante, gracias por la información. El problema es que el presupuesto de la constructora ya está aprobado y, curiosamente, en mi promoción no se escogió el más barato, si no el más prestigioso.  Aún no entiendo el porqué, puesto que parecía que Isolux iba a quebrar al día siguiente de la asamblea... Y claro, la única forma de reducir el precio de las plazas de garajes es:

a) Asumiendo la rebaja los cooperativistas.

o

b) Asuminedo la rebaja la gestora de su cuota de beneficios, puesto que si no recuerdo mal y a no ser que redujeran los beneficios de la promoción cuando se concedió el préstamo promotor eran sobre un 15% del valor de la promoción. Que calculen los amantes de las matemáticas... Os recuerdo que no son una ONG, que les escuchas en las asambleas y parece que son los nuevos mesias, que si no cobran etc.... Yo llevo pagando 3 años y tampoco estoy disfrutando de mi casa. Los tiempos son malos para todos... y las consecuencias las debemos asumir entre todos.

Aún así, entiendo que lo más justo sería que asumieramos la rebaja entre ambos, cooperativistas y gestora. Claro está, esto depende exclusivamente de la voluntad de la gestora, puesto que si no quisiera, no hay tu tía y nos comeremos las plazas con patatas y al precio de módulo 2004, es decir 5 millones de pesetas.

Según indica tertiano en su último mensaje, y en relación al tema de las tasaciones, mi pensamiento va más por esa vía. No obstante, que cada uno investigue  y halle la respuesta a cada una de sus necesidades.

Sin más motivo,

Un saludo

Buenos días,

ante todo, disculpad la intromisión ya que no soy de Villa Tertia sino de Via Magna.

Me meto es esta discusión porque tenemos la misma gestora y mi promoción estamos pasando por el mismo problema que vosotros de la venta (o mejor dicho la " no venta" de las 2ª plazas de garaje...)

Vamos a ver...no es nada extraño que no se vendan porque el precio hablando claro es un VERDADERO TIMO!!...

Se han debido de creer que o somos tontos o nos sobra el dinero.... y está claro que la 2ª opción no es ya que si no, no nos habríamos metido es un VPPL, vamos digo yo...Y creo que tontos tampoco somos, porque yo particularmente(y creo que a nadie) no me gusta que me timen, y seamos realistas, una plaza de garaje en las afueras de Alcalá hoy por hoy no vale eso ni de casualidad...quiero decir con esto que aunque me sobrara el dinero (que no es el caso) no la compraría tampoco...

Cuando decís que en la Asamblea de Junio les comentéis los problemas que hay para la compra de esta 2ª plaza y ver las posibles soluciones, creo que es bastante evidente...y según mi opinión sólo hay un PRINCIPAL PROBLEMA que es que no es que sean muy caras , sino QUE EL PRECIO ES ABUSIVO (por favor, echad un vistazo sólo por curiosidad en el Cambi Henares lo que os puede suponer comprar una plaza en el centro de Alcalá), y una PRINCIPAL SOLUCIÓN que es que BAJEN EL PRECIO.

No os engañéis, tal y como ya habéis planteado, el precio que están aplicando es el máximo (tanto en el garaje como en el trastero con en la vivienda), con lo que ese es el precio máximo que nos debería salir la vivienda en su conjunto; y el pertenecer a una cooperativa además de tener puntos negativos tales como asumir los costes de lo no vendido, tb tiene sus beneficios que son el no tener un precio cerrado y poder recortar los costes estimados...

Os paso una página web para acabar con la duda que tenéis de que NO SOMOS LA ÚNICA COOPERATIVA QUE NOS DIERON LA 2ª PLAZA COMO OPCIONAL y para que además comprobéis que ESTAS SE PUEDEN VENDER MÁS BARATAS...Vamos nada menos que a 15.300 €(+ IVA), es decir 9.000 € menos....

Y que yo sepa está esa promoción, pero seguro que hay más...

Opiniones???

http://www.agps-promociones.com/curso/espartales.html

http://www.agps-promociones.com/curso/pdf/precios_e.pdf
 

CervantesN:

Primero de todo, gracias por el enlace. Con respecto al resto:

Usando tu misma frase, que yo sepa, yo no he dicho que hayas afirmado nada. Sólo que todo lo dicho por mí quedaba a la espera de lo que tú sacaras de tus "fuentes" (entendiendo por "fuentes" tanto opiniones de expertos como normas escritas, no era necesaria tu puntalización, ya que daba por supuesto que uno podría basarse en ambas cosas, siempre que fueran fiables y sólidas). Yo ya tenía la idea de que en este sentido no habría una norma "sobre el papel" -parece confirmarlo el excelente "trabajo de investigación" de Tertiano-, que eso dependería de la entidad, momento concreto, etcétera, con lo que opiniones a mi modesto entender autorizadas como la de una gestoría o un subdirector de entidad bancaria me parecían suficientes. Y, siguiendo con tu exposición, no te preocupes, tampoco he sugerido que "estarías equivocado" al respecto, dios me libre de discutir las verdades que encuentres (y si lo he dicho ha sido "abuso de lenguaje" al escribir rápido y/o con sueño ayer por la noche), sino que esperaba, por el bien de todos, que, aunque a ti te pareciera poco lógico que se pudiera tasar con el precio de módulo nuevo pese a opiniones basadas en la experiencia de gente autorizada, ojalá tus sospechas estuvieran equivocadas (repito, no por dudar de ti, sólo porque nos convendría a todos). En cualquier caso, y a la espera de tu investigación, los datos de Tertiano, basados en experiencias de casos reales, parecen dejar cerrado este tema, y creo que debeíamos centrarnos en lo encontrado por él; a fin de cuentas, y por terminar con la preocupación que creo detectar en tus "posts", no creo que esto deba convertirse en un choque de "tú decías que yo estaba equivocado y en realidad el equivocado eras tú" (o al menos ésa no ha sido mi intención, y por eso te lo recalco, porque me ha parecido entender que tú te tomabas así mis frases), sino en encontrar la información más realista, y ver cómo de esa manera podemos hallar formas de solventar las dificultades que surjan que sean favorables para todos. Para mí el tema, a la espera de que tú puedas encontrar algo distinto a lo encontrado por Tertiano, está cerrado.

Tertiano:

Muchísimas gracias de verdad por el esfuerzo de "sumergirte" en los foros de Gestesa, te has comido ahí un buen trabajo y nos lo cedes ahora a los demás masticadito y desgranado, gracias de nuevo. En cuanto a lo que has averiguado de de que algunas entidades tasan a "precio antiguo" y otras a "precio nuevo", ¿podrías, por favor, si lo recuerdas, decirnos las que hayas leído que estaban en cada caso? Es que estaría muy bien si coincidera que algunas de estas entidades que dan préstamos muy favorables (repito las de siempre: ing, la hipoteca joven de cajamadrid) fueran de éstas que tasan "con valor nuevo", sería para nosotros perfecto, tener "lo mejor de dos mundos": tasación alta + buenas condiciones de préstamo.

Saludos mañaneros

Por cierto, en el foro de la promoción de Gestesa, que ya está entregada, hay varios hilos sobre este asunto de las hipotecas, con casos reales de vecinos concretos. Mi conclusión (aunque no me he leído todos los mensajes, que son miles) es que:

a) Hay gente que se queda con el préstamo promotor y hay gente que encuentra hipotecas que ofrecen mejores condiciones. Por lo que he visto, en la mayoría de los casos las diferencias son escasas, lo que se gana con la mejoría de las condiciones se pierde a menudo con los mayores gastos y las vinculaciones exigidas (seguros, tarjetas, etc.), así que se trata de hacer números hasta el último euro.

b) En el préstamo promotor se concede como máximo el 80% del precio del piso según el módulo antiguo. En el caso de las hipotecas "libres", hay cajas y bancos que tasan con el valor del módulo actual y hay otros que tasan con el valor del módulo antiguo (se citan ejemplos de ambos tipos). Las mayores diferencias de tasación se dan, al parecer, con las plazas de garaje.

c) Hay personas para las que lo más importante es que la entidad tase al precio del módulo actual, pues al ser la hipoteca un porcentaje del valor del piso, cuanto mayor sea ese valor, mayor será también la cantidad que supone ese porcentaje. En cambio, la prioridad de otras personas es el interés de la hipoteca, por lo que eligen la entidad que les ofrece el más bajo, con independencia del valor de tasación que apliquen.

En resumen, que cuando la gestora nos diga qué nos ofrece Ibercaja, habrá que examinarlo con atención, compararlo con otras hipotecas y, finalmente, cada uno tendrá que ver cuál es la mejor opción de acuerdo a su situación personal y sus prioridades. Mientras tanto, lo más que podemos hacer es ir preguntando a la gestora por este tema e ir recopilando información, y eso que tendremos luego ganado.

Editado por tertiano 07/02/2011 2:49

Me parece que el caso del préstamo promotor es un poco especial en este sentido: como el tipo de interés viene fijado oficialmente, el banco no puede ofrecerte mejores o peores condiciones dependiendo de que te vincules más o menos a esa entidad.

Creo que legalmente no te pueden exigir esas vinculaciones en las hipotecas cualificadas, pero ya sabemos que la teoría no siempre se cumple cuando hay un banco o una caja de por medio. Supongo que Ibercaja intentará endosarnos todos los seguros, tarjetas, etc. que pueda, como haría cualquier otra entidad, y que lo consiga o no dependerá de nosotros y también, por supuesto, de la gestora, ya que en nuestro caso no suscribiríamos el préstamo cualificado directamente, sino a través de Poscam.

En cuanto al debate que mantenéis CervantesN y tú, creo que si se trata del préstamo cualificado se tendrá en cuenta el valor del módulo antiguo; en el caso de una hipoteca "libre", me parece que los dos tenéis razón, en el sentido de que el banco o la caja que te dé la hipoteca va a hacer lo que le más interese: si está en plan generoso, te aceptará una tasación con el precio del modulo nuevo, y si no, alegará que lo escriturado es el módulo antiguo y que no está obligado a tener en cuenta el valor actual, especialmente tratándose de un piso que no se puede vender.

Pero vamos, que esto ya son elucubraciones mías, no sería la primera vez que preguntando lo mismo en tres sucursales del mismo banco en cada una te diesen una respuesta diferente...

Mis "fuentes", no se basarán en lo que diga o deje de decir alguien. Se basará en algo que está escrito.

Un saludo.