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30112021
03/10/2021 18:52

Carga de inundabilidad

Concesión de hipoteca en vivienda con carga de inundabilidad

2.794 lecturas | 5 respuestas

Hola a todos:

En las notas simples de nuestros futuros inmuebles (vivienda, garaje o trastero) aparece la siguiente carga de inundabilidad:

ZONA INUNDABLE

Por proceder de la finca 1.386/B: La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota de 23,27 para una avenida de 500 años de periodo de retorno según estudio de inundabilidad realizado por IDOM (año 2014) quedando con una margen de seguridad sobre la cota de rasante y en relación al artículo 14 bis. 3 del Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, declarando Neinor Norte S.L.U, conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Tal afección resulta de escritura de declaración de obra en construcción que motivó la inscripción 5ª de la finca 1386/B, al folio 199 vuelto del libro 1773 de Begoña.”

 

Esta carga ha provocado que una entidad financiera, Openbank (del grupo de Banco Santander), deniegue la concesión de préstamo hipotecario, porque no conceden hipotecas a viviendas en zonas inundables.

Probablemente este problema no se dé con otras entidades financieras, aunque tal vez a última hora puedan darse problemas. Sin embargo, la existencia de esta carga de inundabilidad tiene otras posibles consecuencias importantes. Por ejemplo:

A) Puede afectar al valor de tasación muy negativamente, disminuyendo el importe máximo a financiar y/o empeorando las condiciones del préstamo hipotecario.

B) En caso de venta futura, también podría afectar muy negativamente al precio de venta. Además, no todas las entidades financieras pueden estar dispuestas a financiar estos inmuebles en zona inundable a posibles compradores futuros. Esto podría complicar la venta y disminuir el precio.

C) Es probable que surjan dificultades para asegurar estos inmuebles, ya que algunas compañías de seguros podrían no estar dispuestas a asegurar inmuebles en zonas inundables o lo harán a un coste superior.

 

Comentar:

1) Las viviendas están construidas por encima de la cota de inundabilidad. La cota de construcción es de +26 metros y es la que estableció el Ayuntamiento de Bilbao. Por tanto, no se entiende por qué aparece esa cota inferior de +23,27 m y en ningún sitio se dice que la construcción está realizada a la cota superior de +26 m para precisamente eliminar o minimizar el riesgo de inundación.

2) Esta carga no estaba en la nota simple de parcela adjunta al contrato de compraventa (al menos en mayo/junio de 2019). Por tanto, es una modificación que afecta muy negativamente al valor del inmueble.

3) Se ha solicitado a Neinor que haga todo lo posible por quitar esa carga de inundabilidad de las notas simples.

 

A ver si se puede eliminar esta carga de inundabilidad y nos evitamos cualquier problema.

¿A alguien le ha sucedido algo parecido y alguna entidad financiera le ha rechazado la solicitud de préstamo hipotecario por esta carga de inundabilidad?

¡Muchas gracias por compartir vuestras opiniones!

 
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30112021
21/12/2021 22:45

ÉXITO FINALMENTE: REDACCIÓN CORRECTA Y CLARA EN LAS NOTAS SIMPLES

Ya se haya corregido la afección sobre inundabilidad en las notas simples, siendo la redacción actual a 21 de diciembre de 2021 la que sigue, correcta y clara:


“CARGAS
AFECCIÓN URBANÍSTICA
Por proceder de la finca 1.386/B: Inundable a cota 23,27, pero en el Acta de Fin de Obra autorizada el día 19 de Noviembre de 2.021 por el Notario de Bilbao, Don Manuel Garcés Pérez, que motivó la inscripción 14ª de la finca 1386/B, obrante al folio 198 vuelto del libro 1972 de Begoña, se deduce que las dos edificaciones se sitúan a la cota + 26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años.”
 

 
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30112021
15/12/2021 01:37

INSISTIENDO A NEINOR, NOTARÍA Y REGISTRO PARA CONSEGUIR UNA REDACCIÓN CORRECTA Y CLARA SOBRE LA NO INUNDABILIDAD

Email enviado en las primeras horas del 15 de diciembre de 2021:

Buenos días a todos (Neinor, notaría y registro): 

En primer lugar, agradecer que hayáis reconsiderado este asunto y hayáis modificado la nota simple. 

En segundo lugar, solicitar que se corrija la nueva nota simple porque en la misma frase se dice una cosa y la contraria. Copio a continuación la nueva redacción en la nota simple: 

“ZONA INUNDABLE 

Por proceder de la finca 1.386/B: La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota +26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años. Así resulta del Acta de Fin de Obra, autorizada el día 19 de Noviembre de 2.021 por el Notario de Bilbao, Don Manuel Garcés Pérez, que motivó la inscripción 14ª de la finca 1386/B, obrante al folio 198 vuelto del libro 1972 de Begoña.” 

Esta nueva redacción es un copia y pega de: 

En rojo: lo copiado de la nota simple anterior. 

En verde: lo copiado del acta final de obra (AFO). 

 

Los motivos por los que solicito que se corrija la nueva nota simple son los siguientes: 

1) No tiene sentido porque es totalmente contradictorio. Por una parte, se mantiene que “se encuentra afectada por inundabilidad” (en rojo, copiado de la nota simple anterior) y, por otra parte, se explica a continuación que “se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años” (en verde, copiado del acta final de obra). 

Si se encuentra por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años no está afectada por inundabilidad porque el agua no llega a esa cota. No hay una inundabilidad con un período de retorno superior a 500 años, como se puede ver en la imagen inferior del visor de la Agencia Vasca del Agua (URA): 

 

 

2) La cota de inundabilidad no es +26. Este valor de +26 corresponde a la cota de construcción, que es superior a la cota de inundabilidad de 500 años (y, evidentemente, a la de 100 años y a la de 10 años). 

 

3) Es rotundamente falso que en el acta final de obra (AFO) se indique que “La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad”, porque se dice precisamente lo contrario, que no hay inundabilidad porque “se encuentran por encima de la lámina de agua del período de retorno de 500 años”. En consecuencia, lo siguiente indicado en la nota simple es falso: “Así resulta del Acta de Fin de Obra, autorizada el día 19 de Noviembre de 2.021 por el Notario de Bilbao, Don Manuel Garcés Pérez, que motivó la inscripción 14ª de la finca 1386/B, obrante al folio 198 vuelto del libro 1972 de Begoña.”. 

Copio a continuación un fragmento del acta final de obra (AFO), en el que he subrayado lo que aplica a este punto. 

“IX.- CUMPLIMIENTO DE RESOLUCION DE LA CONFEDERACION HIDROGRÁFICA DEL CANTABRICO SOBRE INUNDABILIDAD.- En relación a la afectación por inundabilidad de la parcela sobre la que se levantas los edificios cuya obra nueva se declara finalizada en la presente, me entregan, y dejo unidos a esta matriz en testimonio por fotocopia, Resolución de fecha 16 de Marzo de 2.018, del Presidente de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico, recaída a solicitud de NEINOR NORTE, S.L.U., en el expediente A/48/10036, "DE AUTORIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DE DOS BLOQUES DE VIVIENDAS EN LA PARCELA RE-2 DEL ÁMBITO DE BOLUETA, EN ZONA DE POLICIA DE LA MARGEN DERECHA DEL RIO NERVIÓN, EN EL TÉRMINO MUNICIPAL DE BILBAO-BIZKAIA", en la que se autoriza la construcción de dichos bloques, en las condiciones que figuran en dicha resolución, y de la que se deduce que las dos edificaciones se sitúan a la cota + 26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años.” 

 

Sin duda las prisas han podido jugar una mala pasada, pero es fundamental que la redacción sea correcta y clara, dada la relevancia de este punto relativo a inundabilidad. 

 

Muchas gracias nuevamente. 

Atentamente,

 

 

 

Email enviado el fin de semana previo:

Buenos días: 

El pasado viernes, 10 de diciembre de 2021, pedí nota simple de la vivienda que estoy comprando (finca de Begoña nº: ---- y C.R.U.: ----) y pude ver que ha desaparecido la carga de servidumbre de uso público sobre rasante (al haberse presentado en el registro la licencia de primera ocupación), pero que se mantiene como estaba la carga de inundabilidad. Así mismo, el mismo viernes llamé al registro al teléfono que aparece en las notas simples (944 764 245) y una persona del registro me explicó amablemente que así era y que no estaban previstos cambios en la carga de inundabilidad. Copio a continuación la redacción que aparece en la nota simple: 

“ZONA INUNDABLE 

Por proceder de la finca 1.386/B: La finca de este número se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota de 23,27 para una avenida de 500 años de periodo de retorno según estudio de inundabilidad realizado por IDOM (año 2014) quedando con una margen de seguridad sobre la cota de rasante y en relación al artículo 14 bis. 3 del Real Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, declarando Neinor Norte S.L.U, conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección. Tal afección resulta de escritura de declaración de obra en construcción que motivó la inscripción 5ª de la finca 1386/B, al folio 199 vuelto del libro 1773 de Begoña.” 

 

Desde mi desconocimiento de los procedimientos del registro y de la información aportada por Neinor al registro, sí que me gustaría expresar que encuentro la redacción de esa carga de inundabilidad errónea por los siguientes motivos: 

1) La cota de 23,27 no es la cota actual de la construcción terminada. La cota de las edificaciones y de los accesos a garajes es de 26, según el Plan Especial de Bolueta que consta en la página web del Ayuntamiento de Bilbao (Ayuntamiento / Áreas Municipales / Obras, Planificación Urbana y Proyectos Estratégicos / Planes de Ordenación Urbanística / Planes Especiales / Planes Especiales): https://www.bilbao.eus/cs/Satellite?c=Page&cid=3003601931&pagename=Bilbaonet%2FPage%2FBIO_ListadoCategorizado. 

Adjunto algunos planos de dicho Plan Especial de Bolueta descargados de la página web del Ayuntamiento de Bilbao, en los que se puede ver que la cota es de 26. 

 

2) En la nota simple se dice: “Tal afección resulta de escritura de declaración de obra en construcción que motivó la inscripción 5ª de la finca 1386/B, al folio 199 vuelto del libro 1773 de Begoña.”. Es decir, dicha carga corresponde a una “obra en construcción”, no a la obra terminada. 

Además, también se dice “declarando Neinor Norte S.L.U, conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su protección”. Esto tiene sentido durante la construcción ya que Neinor puede ser el responsable de prevención de riesgos laborales y demás riesgos o de asegurarse de que un tercero se encargue de estas funciones, pero no tiene sentido una vez que la obra ha terminado y Neinor ha vendido los inmuebles. 

 

3) El pasado 24 de noviembre de 2021 y el pasado 10 de diciembre de 2021 diferentes ríos se han desbordado en sendos episodios de inundaciones que no se producían desde hacía varios años y en Bolueta Homes el río no ha llegado ni al paseo del río, que está 3 metros por debajo del nivel de los portales y accesos a garajes. 

 

4) La documentación aportada por Neinor en el acta final de obra. 

 

Por todo lo anterior, entiendo que no es correcto que conste en las notas simples que estas fincas se encuentren afectadas por inundabilidad y solicito por tanto que se levante dicha carga modificando su redacción o como se considere oportuno. 

 

Estoy convencido de que Neinor, en copia de este email, tiene total disposición a colaborar en aclarar este asunto. Por ejemplo, aportando en caso necesario algún documento adicional a los ya presentados. 

 

Que una finca fuera inundable en el pasado no significa que no se pueda solucionar realizando obras. En este caso de Bolueta Homes de Neinor se ha producido tanto un retranqueo para ensanchar el cauce del río Nervión como una elevación de la cota de construcción. Estoy seguro de que existe la forma de reflejar correctamente en las notas simples que la construcción en el mundo real se ha hecho bien para evitar la inundabilidad. Ahora bien, desconozco los trámites necesarios y la información a aportar, pero ruego que se reconsidere y la colaboración de todas las partes. 

 

Atentamente, 

 
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30112021
10/12/2021 16:25

DESENLACE: RESOLUCIÓN FALLIDA

Hoy, 10 de diciembre de 2021, Neinor ha enviado este comunicado:

“BOLUETA Homes - Comunicado Acta Final de Obra inscrito

Estimado cliente,

En esta ocasión nos complace comunicar que el Acta Final de Obra (AFO) se encuentra ya inscrito en el Registro de la Propiedad.

De cara a avanzar con el proceso de escrituración de su vivienda, y si no lo han hecho ya, será necesario que cierren el escenario de financiación con la emisión del FEIN por parte de su entidad y aporten a boluetahomes@magnum-partners.com la documentación que pueda faltar exigida por la ley de Prevención de Blanqueo de Capitales.

En Neinor Experience seguiremos acompañándole durante todo el proceso y atendiendo a sus posibles dudas a través del correo de la promoción bolueta.homes@neinorhomes.com o llamando al Call Center 900 670 740.

Muchas gracias por su confianza en Neinor Homes.”

 

Sin embargo, en una nota simple pedida hoy, no se ha cambiado la redacción de la carga de inundabilidad y se sigue manteniendo que “se encuentra afectada por inundabilidad, con una cota de 23,27 para una avenida de 500 años de periodo de retorno según estudio de inundabilidad realizado por IDOM (año 2014)”.

Llamando al registro al teléfono que aparece en las notas simples (944 764 245), he preguntado por qué no aparecía modificada o cuándo aparecería modificada la redacción de la zona inundable según Neinor nos había indicado: “las dos edificaciones se sitúan a la cota + 26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años”. La persona del registro ha respondido que ellos han quitado la carga de la servidumbre de uso público sobre rasante porque ya se ha presentado la licencia de primera ocupación, que era lo que ponía anteriormente que acreditaba el cumplimiento de esta condición, pero que la carga de inundabilidad se ha mantenido. Esta persona del registro conocía también el error del acta final de obra (AFO) en el que aparecía por error “decepcionada” en vez de “recepcionada” y ha dicho que ya lo habían detectado por su cuenta. También ha dicho que salvo que la señora registradora diga en el futuro que hay que quitar la carga de inundabilidad, la carga de inundabilidad se va a mantener. La persona del registro ha indicado que es por nuestra seguridad, para que seamos conscientes de que existe esa carga de inundabilidad, y que el compromiso de Neinor de quitar dicha carga de inundabilidad lo tratemos con Neinor, como es totalmente lógico.

Las consecuencias de que permanezca dicha carga de inundabilidad son las ya comentadas inicialmente el 3 de octubre en este foro. Ahora mismo, algunas entidades no darán financiación a estas fincas por estar en zona inundable según las notas simples. En el futuro, también podría haber problemas con los seguros, ya sea al contratar pólizas o al cobrar indemnizaciones.

Diga lo que diga el registro, la realidad es que la construcción está bien hecha y los edificios se han levantado más elevados (a una cota de 26 metros) y el cauce se ha ensanchado con el retranqueo para proteger de inundaciones. El pasado 24 de noviembre de 2021 y hoy 10 de diciembre de 2021 diferentes ríos se han desbordando y en Bolueta Homes el río no ha llegado ni al paseo del río, que está 3 metros por debajo del nivel de los portales y accesos a garajes. El problema es de trámites, no de construcción.

A la luz de lo dicho por esta persona del registro, si se mira el comunicado de hoy de Neinor, se puede ver que Neinor no dice en ningún momento que se haya levantado la carga de inundabilidad modificando la redacción de zona inundable como se indicaba en el comunicado de Neinor del 8 de octubre de 2021.

A lo largo de la semana que viene tendremos más información, pero lo más probable parece ser que Neinor no ha cumplido su compromiso de levantar la carga de inundabilidad.

Ojalá se encuentre una solución antes de que termine el año, pero no parece probable.

 
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30112021
02/12/2021 14:47

RESOLUCIÓN EN EL AIRE

Hola de nuevo:

Todavía estamos esperando a que Neinor nos comunique que el registro haya inscrito el acta final de obra (AFO) y haya modificado la redacción sobre inundabilidad para quitar dicha carga, que una vez terminada la obra ya no es real. Estamos dentro del plazo estimado por Neinor de entre 2 y 4 semanas ya que se envió al registro el 19 de noviembre de 2021.

Sin embargo, la redacción que aparece en el acta final de obra (AFO) es ligeramente diferente a la enviada en el comunicado de Neinor, pero el cambio es muy significativo. Lo siguiente es lo que enviaron en el comunicado:

“CONFEDERACION HIDROGRÁFICA DEL CANTABRICO SOBRE INUNDABILIDAD.

En relación a la afectación por inundabilidad de la parcela sobre la que se levantan los edificios cuya obra nueva se declara finalizada en la presente, me entregan, y dejo unidos a esta matriz, Resolución de fecha 16 de Marzo de 2.018, del Presidente de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico, recaída a solicitud de NEINOR NORTE, S.L.U., en el expediente A/48/10036, "DE AUTORIZACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DE DOS BLOQUES DE VIVIENDAS EN LA PARCELA RE-2 DEL ÁMBITO DE BOLUETA, EN ZONA DE POLICIA DE LA MARGEN DERECHA DEL RIO NERVIÓN, EN EL TÉRMINO MUNICIPAL DE BILBAO-BIZKAIA", en la que se autoriza la construcción de dichos bloques, en las condiciones que figuran en dicha resolución, y de la que se deduce que las dos edificaciones se sitúan a la cota + 26, conseguida mediante la urbanización de la parcela, y que en base al proyecto de autorización las viviendas, así como sus accesos a garajes, se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años.

Igualmente, y en relación a la condición particular 9ª de la mencionada Resolución, queda unido a la presente oficio de la Jefa de la Sección jurídico administrativa de Planeamiento del área de Planificación Urbana del Ayuntamiento de Bilbao, de fecha 8 de Enero de 2.019, de la que resulta que se ha emitido informe aclaratorio de la Subdirección de Gestión, Control y Promoción externa, de fecha 18 de Diciembre de 2.018, en el que se manifiesta que se da por recepcionada de forma definitiva y en su integridad la Fase A de la urbanización.”

 

Sin embargo, la notaría ha escrito y los apoderados de Neinor han aprobado algo diferente al final del texto: “en el que se manifiesta que se da por decepcionada de forma definitiva y en su integridad la Fase A de la urbanización”.

Neinor ha sido informado de este grave error y se ha solicitado que en las notas simples aparezca lo del comunicado, que es lo correcto.

Esperemos que el registro pueda escribir lo correcto a pesar de que ponga otra cosa en el acta final de obra (AFO) y que este grave error no suponga un retraso. Algunas entidades financieras exigen que la carga de inundabilidad no aparezca en la nota simple para emitir oferta de financiación.

 
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30112021
08/10/2021 23:58

PROBLEMA RESUELTO

Hola a todos:

Neinor ya ha encontrado una solución.

Resumiendo, cuando se inscriba el Acta Final de Obra la carga de inundabilidad anterior que aparece en las notas simples actuales será sustituida por una nueva redacción que indicará que los edificios se sitúan a la cota + 26 metros y, por tanto, las viviendas y los accesos a garajes se encuentran por encima de la lámina de agua del periodo de retorno de 500 años.

 

Fin del hilo
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