Hipotecas
Hipotecas, Créditos, Préstamos, Tasaciones, ... Todas las dudas respecto al mercado hipotecario
Actualizado 26/04/2008 - 8085 lecturas acumuladas
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Autor
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Fecha
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
no se si subrogarme o no
24/01/2008 13:02
Hola,

Ya he leído varios hilos con este tema, pero no me decido, sigo teniendo algunas dudas. Os agradecería muchísimo que me ayudaseis con mi caso concreto. Os comento:

Tengo 26 años y mi pareja 25.
Hemos comprado hace ya casi 2 años un piso de obra nueva. Precio: 235000. El 20% lo estamos pagando antes de las escrituras, así que me queda para hipotecar: 188000. Las escrituras se harán sobre mayo-junio, pero para el 15 de febrero tengo que decirles si acepto la subrogación o no.

La hipoteca que tiene la constructora es con el BBVA (menuda desgracia la nuestra). El BBVA nos ofrece:
- euribor +0,70 desde el primer mes (mejorable con nóminas, seguro del hogar y tarjetas a 0,55, que es hasta donde estoy dispuesta a llegar).
- Si quiero bajar hasta 0,45 tendría que hacerme seguro de vida y plan de pensiones. Con nuestra edad, de momento, vamos a esperar unos años a hacernos el plan de pensiones y seguro de vida, tengo el del trabajo, que la verdad que es mejor que el que me ofrecen allí.
- Comisión de amortización parcial hasta el 25% del capital pendiente: 0 o 0,5% (me han contado una milonga de que ellos en principio habían establecido 0, pero que desde enero por ley tenía que ser 0.5%. Mi interpretación de la ley es que el máximo es 0,5%, según ellos estoy equivocada…)
- Comisión de amortización por encima del 25% del capital pendiente: 1% == > este dato es el que más me disgusta.

He mirado banca por Internet, ya sabréis mejor que yo lo que ofrece ing, open-bank o uno-e. El problema es que en ese caso, tengo que pagar los gastos de constitución de la nueva hipoteca que según los cálculos de los simuladores de Internet rondan los 4300 €. Además la constructora dice que tengo que pagar la cancelación de la hipoteca (el 1% de 197000 xq según ellos el piso estaba tasado en 247000 y la hipoteca está constituida por 197000 aprox.). En mi contrato de compra-venta pone que tengo que pagar la cancelación registral de la hipoteca, que supongo que no es lo mismo que la cancelación de la hipoteca que ellos tienen constituida con el BBVA.
En resumen, que tengo que pagar 4300 + cancelación registral + 1970, aunque yo creo que debería ser solo 4300 + cancelación registral = espero que no supere los 5000 €

Informaros que además de los gastos de IVA y demás de las escrituras que estimo en 16000, dispongo de algo más de esos 6000 euros para cambiarme de hipoteca, pero que deseaba poder guardarlos para muebles…

Mis opciones creo que son:
- subrogarme con el BBVA a euribor + 0.55 y guardarme los 6000 € para muebles. Tengo intención de hacer amortizaciones parciales casi todos los años por aquello de la deducción fiscal y reducir los años de la hipoteca, así que me tocaría pagar por cada amortización.
- No subrogarme al BBVA, pagar los 5000 o 6000 euros de cancelación de la hipoteca y constitución de la nueva y así tener mejores condiciones en otro banco.
- He leído que aconsejáis a algunos vecinos que se subroguen y luego después de un año, se cambien a otra. Es aquí donde empiezan mis dudas ; en ese caso, no tendría que pagar los 4300 euros de constitución de la nueva hipoteca con ing (por ejemplo)? En mi caso, tendría que pagar unos 1800 euros por cancelación de hipoteca + lo que cueste hacer una nueva supongo (cuánto sería eso?).

Otro dato es que estamos pendientes de conseguir el traslado a nuestra ciudad de origen, que esperamos se de en unos 5 años y entonces vender el piso, cancelar la hipoteca y comprar otro el nuestra nueva ciudad. La intención no es estar en el piso los 25 años de la hipoteca. Esto me hace pensar que quizás lo mejor sea subrogarme y no complicarme mucho la vida el tiempo que esté en el piso.

Muchas gracias por vuestra ayuda. Cualquier dato extra que necesitéis, preguntarme.

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oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
24/01/2008 13:48
Buenos dias tusesa,

Personalmente, aunque sea temporal (5 años) me gustaria invertir bien mi dinero. Ten en cuenta tambien, que no sabes cuanto tiempo estaras con tu piso a la venta (y pagando). En cualquier caso, considero (y creo que a todas luces) las condiciones de BBVA elevadas y algo abusivas. La promotora (aunque este por escrito) debera hacerse cargo de la cancelacion y los gastos que conlleve el no subrogarte, no digo que lo acepten de buenas a primeras, pero sera asi.

Tened en cuenta que sois vosotros los que "teneis el control". Jovenes, hipoteca al 25 años (cuanto menos plazo menos riesgo para la entidad... aunque si sois "buenos pagadores" no le conviene tanto), estais dando un 20% de entrada (imagino que no es p.p.)... Asi que no deberian pediros 4 meses antes de la firma que os decidais, podeis decirlo si quereis hasta una semana antes en subrogacion (otro tema es que no esten seguros asi...). Por cierto, es como maximo un 0.50% en penalizacion. Como curiosidad consulta si te cobran comision de apertura o estudio...

Si quieres ahorrarte el buscar, subrogate este año, ahorra ese 3% aprox y el año que viene encuentras mejores condiciones. Muy probablemente la entidad que encuentras podra cargar con los gastos de constitucion y asi no pagaras nada. La cancelacion registral son unos 1.000€ aprox dependiendo de la poblacion.

Personalmente, no creo que sea "comlpicarse la vida" el intentar buscar una alternativa a un producto "abusivo" como creo que este que os plantean. De otro lado, tampoco compensariais en esos 5 años la ventaja economica a la que optariais al tener revision menor.

Mi opinion (bastante a mi pesar) es que en tu caso la mejor opcion es una subrogacion.

Espero ayudar. V´sss

P.D. Si lees algunos posts como has dicho que has hecho, observaras que BBVA no se esta portando excesivamente bien.
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
24/01/2008 14:45
Muchas gracias PauA, yo también creo que las cláusulas son totalmente abusivas, pero dicen que es lo que está firmado por la constructora hace más de 2 años y que es inamovible, puede ser eso cierto???
Dicen que si quiero las condiciones que le ofrecen a mi pareja por ser de muface (diferencial del 0.35%...) tenemos que consituir una hipoteca nueva (no nos ahorraríamos los 4300 euros, ni la cancelación de la de la constructora)y tendríamos que pagar una comisión de estudio.

Como tu dices, quizás en mi caso sea mejor subrogarme, pero me parece que su actitud está siendo totalmente abusiva y no me gustaría mover nuestra nóminas, recibos, tarjeta a una entidad como esta...

Voy a pedirle a mi actual entidad, cajastur, que me hagan los cálculos con sus condiciones y voy a pre-solicitar la de ing y luego, ya os contaré a ver que hacemos...
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
24/01/2008 16:10
Buenas tardes de nuevo.

Es cierto. Cuando te subrogas, pasas a ser el titular de una hipoteca constituida hace años. Con lo cual la reforma ultima no le afecta ya que no tiene caracter retroactivo (queda bien la palabreja eh) como casi ninguna reforma. De todos modos, Chalete, ha conseguido que en su subrogacion precisamente con BBVA se adopten las nuevas medidas... como minimo se lo han dicho, no se como lo haran... http://www.nuevosvecinos.com/general/1770966_me_encomiendo_a_los_grus_del_foro.html

Vaya vaya, veo que aun esta de moda el "honor". Te entiendo perfectamente con el 2º parrafo.

Si tienes previsto vender en "breve", no vas a amortizar la diferencia a cambiar de entidad ; pero siempre puedes ver lo que ofrecen las demas entidades.

Saludos, cuentanos. V´sss
ene.-2008
181 mens.
Usuario Habitual
24/01/2008 18:38
buenas tardes

Veo que estamos en la misma historia(mismo banco y parecida caja) tusesa...A ver,ya Pau,te ha puesto mi hilo,espero que no te sea muy pesado de leer,pero sincermante,merece la pena...

solo decirte,que tus condiciones eran idénticas a las mias(de dónde eres?estamos en la misma promoción?uy uy uy),y negociando y presionando,evidentemente haciéndome el "listo" pero sin pasarse,conseguí que decieran un poco,y lo he conseguido...

con respecto a la nueva ley,ellos dicen que lo hacen modificando alguna condición del préstamo y con eso lo consiguen,de momento estoy en ello,para verlo mejor,si que es cierto,que les pedí que aunque no tuviera carácter retroactivo la ley ,y no me la podía aplicar,cómo lo habían hecho?y ellos de momento, cogieron e igualaron las comisiones de estudios y penalización a la ley...Así que independientemente de que no lo hagan "legalmente"(cosa que dudo porque ,me lo aseguró y me lo mostraria con papeles por delante cuando vaya al notario),lo he conseguido haciendo igualar con las condiciones de la nueva ley.Pero insisto que el truco está en modificar alguna condición con respecto a la que en su momento firmó el promotor,con soporte legal,y así me pilla la nueva ley...

Ahora, también es cierto,y lo hago extensivo para todos los que le interese el tema de la rebaja de notaria y aranceles con la nueva ley,que si que es cierto que lo rebaja,pero por otro lado nos lo sacará en otro papel u arancel que se necesite para escriturar no afecto a la ley(subiendo el precio),os lo confirmo desde hoy,que nos lo ha comentado el notario con el que trabajamos en el despacho(quién hizo la ley hizo la trampa),y muy a mi pesar el miércoles pasado, los del bbva me insinuó algo similar cuando le dije lo de la rebaja de los gastos...


Hasta ahora
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
24/01/2008 19:21
Buenas tardes,

Aqui Chalete haciendo amistades... jejeje. Dos observaciones:

* A Chalete no es que le hagan una "trampita" y asi le acoja la reforma... simplemente han modificado las condiciones hasta "igualarlas" con las maximas actuales por ley. Pero recuerda, es una hipoteca "antigua"... si un dia les da por subirlas... legalmente pueden hacerlo. Ciertamente, basate en las condiciones de Chalete ya que estan muy bien negociadas y creo que ha llegado bastante al tope del BBVA.

* Me ha hecho gracia lo de "hecha la ley, hecha la trampa". Me recuerda a que hace unas semanas una amiga me contaba que habia visto un jersey por 30€ que le gustaba mucho, pero que decidio esperar a las rebajas. Cuando volvio a la tienda ya en rebajas, se encontro que en la etiqueta justo uno o dos dias antes habian subido el precio hasta 50€... y aparecia en grande unas letras anunciando "¡¡¡rebajas del 50%!!!" ... y el nuevo precio eran 25€. Las cifras no las recuerdo exactamente eh... ademas, no es la unica.

Saludos V´sss
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
25/01/2008 09:44
Hola Chalete,

Muchas gracias por tu ayuda, me he leido http://www.nuevosvecinos.com/general/1770966_me_encomiendo_a_los_grus_del_foro.html
y me queda claro que puedo intentar presionar un poco, pero la chica que nos atendió (la encargada de nuestras hipotecas, no es la directora de la sucursal...), dijo tajantamente que las condiciones eran inamovibles, pero intentaré que al menos me cambien las condiones de cancelación/subrogación a las máximas permitidas por la nueva ley.

A nosotros nos han dicho que no había comisión de apertura/estudio.

Cuál es tu sucursal del BBVA????
Cuando firmes, ya nos contarás..., por lo que he leido, firmarás en breve, yo hasta mayo o junio, no creo que lo haga.

Muchas gracias PauA, tu ayuda es muy valiosa y muy bien valorada en este foro.

Saludos!!
ene.-2008
181 mens.
Usuario Habitual
25/01/2008 10:37
Buenos días

Tusesa,la pugil con la que estoy boxeando desde hace un mes,está en la avenida de la ria(la sucursal),y también es la que lleva el temas de las hipotecas(aunque creo que es la subdirectora)...A mi me han llamado para firmar puesto que mi buchichi está terminado ya,no obstante en la promoción hay viviendas que posiblemente por la fechas de abril o mayo escrituren

Por cierto ,ahora, en la mñn,me acaba de llamar la del bbva para decirme que me enviará la oferta vincunlante por fax y yo le pregunté sobre "la pirula legal",que han tenido que hacer para que mi hipoteca esté con la nueva ley ;me ha dicho:""... cuándo leas la oferta vinculante me llamas,y si no te das cuentas(xke con lo "gitano" que eres ,fijo que si) verás como te coge la nueva ley..."
(me sonrojé,estuve apunto de llorar,me estaré enamorando?).....en fin al grano,le dije que me da igual sus "trampitas",lo único que quiero es que en mi borrardo de la escritura que me pasará el lunes,aparezca alguna cláusula en el que bbva se acoje a la nueva ley hipotecaria.....

no obstante,sigo negociando con ella,os seguiré informando,aaaaa por cierto en la provisión de fondos del bbva que me han pasado hoy,difiere de la que me pasaron en diciembre del 2007 ...antes era 3549,ahora es 3225...habrá tenido que ver la famosa leye hipotecaria,y su consiguiente rebaja en las escritura y notaria?si es así, creo que soy un claro ejemplo para algunos foreros que llevan tiempo preguntando si bajan o no bajan la tarifas...

seguimos en contacto

oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
25/01/2008 14:14
Buenos dias,

Esta perfecto que os encontreis dos personas en la casi la misma situacion. Os podeis beneficiar mucho de la informacion del otro: revision, no comision de apertura, condiciones de la nueva reforma etc...

En el tema que comentas de la provision de fondos Chalete jeje... creo que ya lo habia comentado alguna otra vez... eres la demostracion empirica si señor.

Tusesa, lo de tajantemente lo hacen porque no pueden permitir un "cachondeo" general con las condiciones... pero cada caso es personal y siempre se cede ; para muestra el boton de Chalete je!

Saludos, estamos atentos... V´sss
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
28/01/2008 11:08
Hola,

antes de nada, muchísimas gracias a los dos por vuestra ayuda.

He vuelto a hablar con el BBVA y me dicen que son las condiciones que firmó el promotor hace 2 años y que son inamovibles, que no hay posibilidad de tocar nada, xq ella no tiene autoridad para hacerlo, y que al no ser clientes del BBVA que no pueden estudiar si es viable mejorarnos las condiciones.

Le pregunté unas dudillas que tenía:
- confirmación de comisión de apertura/estudio 0%. Me dijo que si.
- como no me había dicho nada de subrogación, le pregunté y me dijo que 2% ( casi me da un patatús...). Esto quiere decir que si me subrogo a ellos, pero luego decido irme a otro banco tendría que pagar el 2% (casi 4000 euros). PauA, tu idea de subrogarme y luego cambiarme se cae por tierra con esta "nueva" condición.

Qué otro banco me recomendais?

Muchas gracias,
oct.-2007
1634 mens.
Usuario Asiduo
Usuario  Pau A
28/01/2008 12:35
Buenos dias de nuevo Tusesa,

El argumento de que son "condiciones inamovibles y firmadas hace 2 años por el constructor"... ten en cuenta que el constructor tambien pacta unas clausulas de mejora de condiciones por % de subrogacion, es decir: si el 75% de los compradores de toda la promocion se subrogan a la entidad "original", el constructor se ve beneficiado por una serie "descuentos" y los compradores pueden acceder a una mejora de condiciones. No se suele avisar de estas clausulas y no siempre se dan, pero no es en absoluto extraño.

El argumento de que "no eres cliente" es cierto ya que no te conocen, pero por otro lado estan "captando" a un nuevo cliente y creeme les interesa (cliente con liquidez, joven etc...)

Bien por la comision de apertura. Tusesa, la maxima comision a cobrar por subrogacion es de 0.50%... no hablo de la nueva reforma, hablo de Ley abril de 2002 ; recuerdaselo por favor.

En el post de referencia, se discute el hacer cambio de entidad desde el principio o no. Ten en cuenta que en la subrogacion optas a rebajar la cantidad a financiar en un 3%... en nueva hipoteca no. Existen opiniones que defienden (entre ellos yo) el ahorro a lo largo de los años, las buenas condiciones desde el primer dia, entrar en la nueva reforma, rebaja minima-media en algunos conceptos etc... Otras personas opinan que el dinero se revaloriza y no es lo mismo ahorrar hoy 5.000€ que durante 30 años (tambien estamos acostumbrados a que los pisos suban de precio, ¿no? extremista), no buscar financiacion en este momento etc... Cada uno tiene su opinion.

Saludos, estamos atentos. V´sss

P.D. No quiero demonizar a nada ni a nadie pero... vaya vaya con el BBVA.
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
28/01/2008 12:39
PauA,

Sabes cuál es la ley de abril de 2002 que mencionas? Me sería muy útil...

Muchas gracias,
ene.-2008
181 mens.
Usuario Habitual
28/01/2008 13:39
BUENOS DÍAS

Que tal,pues yo acabo de venir de la oficina y he firmado hasta en los ceniceros(que si nueva cuenta,que si provisión,además he salido de allí con la oferta de vuelos gratis,mira que soy gilipollas,que me gusta una oferta!!!!...nada que lo tipico que de dos viajes gratis al año,pagando yo las tasas,y seguro que tendrá su retribución en especie fiscalmente,que no quiero ni pensar cuánto será?siempre que la utilice claro está...

Le pregunté por la ley,y como lo habián hecho(me puso de pesado),y ya me ha dado la oferta vinculante,y si que es cierto que nombra lo de la nueva ley y que me acojo a ella,por ende el miércoles vendrá recogido en la firma con el notario(a las 6 de la tarde),es decir que iré como los "güarros"(cerdos,animal que se le aprovecha hasta los andares),cuando van al matadero así iré yo...

Por cierto tusesa,yo también tengo la comisión de subrogación del 2%,pero me imagino que ya eso entra dentro de la picaresca de cada uno,es decir cuando vayas a vender el piso,intenta cálcular esa comisión y que se haga cargo el tercero que compra tu piso,me explico así lo tengo entendido yo.Vamos un acuerdo "no comercial"

Seguiré informando

PD:pero juro por dios que no voy a la sucursal más,porque cada vez que voy se me antoja alguna oferta,vamos como los niños chicos!!
may.-2006
104 mens.
Usuario Habitual
28/01/2008 14:13
La encontré.... Real decreto ley 2/2003, de 25 de abril, capítulo 5, desde esa fecha, la comisión por subrogación máxima es 0,5%.

Chalete, a no ser que tu constructora firmase antes de abril del 2003, no pueden meterte más del 0,5% por subrogación.

A mi no me preocupa de cara a cuando vaya a vender, me preocupa de cara a cambiarme de banco... jejeje

Salu2
ene.-2008
181 mens.
Usuario Habitual
28/01/2008 14:28
ok...gracias,yo también lo estaba buscando

Ahora mismo acabo de hablar con la subdirectora y está ocupada ,ahora me llama

será espabilá!!!!ea ya me estoy desemorando!!! jajajaja

Ya os cuento
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