elvecinodelquinto dijo:
< a href=http://www.derecho.com/Foros/UBBControl/Forum16/HTML/003241.html target=_blank >http://www.derecho.com/Foros/UBBControl/Forum16/HTML/003241.html< /a >
Hola Elvedel5º,
He leído con atención el enlace que has puesto, pero no me queda nada claro. Lo comento por si alguien lo ha interpretado de otro modo y sacamos algo en limpio.
El letrado se explaya sobre la RECEPCIÓN DE OBRA: Ley estatal de ordenación de la edificación, 38/1999 de 5 de noviembre.
Pero ahí se regulan las relaciones entre el promotor y el constructor (Prosa y Teconsa) y cómo debe ser la entrega y recepción de la obra entre uno y otro. Al menos en la parte que se cita, no sé en el resto de la ley que dirá.
Luego le dice al que expone su caso:
Bueno ya sabe que puede recibir la casa con defectos, pero haciendo constar los mismos en el acta de recepción de la vivienda y a la vez que podrá señalar los plazos en que deberán quedar subsanados los mencionados defectos constructivos.
En todo caso y es lógico pensar, que si usted ha pagado por un caballo no le pueden entregar un asno, por lo que puede no aceptar la casa por no ajustarse a lo que se habia pactado, estariamos ante un incumplimiento contractual del constructor. (Eso sí, OJO, para ello debe saber bien lo que ha firmado, que a veces uno cree algo y luego es otra cosa)
Yo creo que traslada el caso de la recepción de la obra entre Promotor-Constructor al caso del Vendedor-Comprador (Prosa y nosotros), que no tienen mucho que ver.
En lo que si tiene razón es en lo que pone entre paréntesis, por eso creo que debemos mirar primero el contrato, lo que hemos pactado por escrito, ver como se desarrollan nuestras relaciones con Prosa (que de momento están dentro de lo normal, con fallos de construcción como en todas las obras, pero subsanables, -¡¡¡qué optimista estoy hoy, me asombro a mí mismo!!!-) y por último, ver qué derechos creemos que nos han sido infringidos y buscar una ley que los proteja y un abogado que los defienda, si eso al final sucede.
En derecho civil es bien sabido que manda primero lo pactado entre las partes, siempre que no se oponga a las leyes vigentes. Y si algo no se ha pactado expresamente, hay que atenerse a lo que diga la ley.
Bien, pues en nuestro contrato pone, en la “
Estipulación Quinta: Otorgamiento de Escritura Pública” :
- que las partes pactan, de acuerdo al Código Civil, que se otorgará escritura pública cuando concluyan las obras y haya sido
concedida por el Ayto. la Licencia de Primera Ocupación. Las partes
expresamente renuncian a otorgar escritura antes de dicho momento.
Así que todas aquellas dudas sobre si se podía escriturar sin la Licencia quedan subsanadas. No se puede.
La Estipulación 5ª.1 dice:
- El vendedor citará al comprador para una visita de revisión y levantar acta que firmarán las partes, donde
constarán los defectos, repasos y objeciones que el comprador encuentre, a fin de
proceder a su subsanación .
Nada dice de en cuanto tiempo se hará la subsanación.
La Estipulación 5ª.2 dice:
- Levantado el acta, el vendedor notificará al comprador el día y hora de la firma de la Escritura Pública.
Esto es lo que hemos firmado, o sea que no podemos escriturar si no está concedida la Licencia de 1ª Ocupación, pero si nos pueden citar a Escriturar una vez levantada y firmada el acta de revisión, aún sin tener arreglados los desperfectos (siempre y cuando hayan obtenido la licencia de 1ª Ocupación)
No solo no podemos escriturar sin la dichosa licencia, sino que en caso de hacerlo incurrimos en una infracción urbanística que lleva aparejada la sanción de multa del 1 al 5% del valor de la obra, si la ocupación es legalizable, cuyo responsable será, en primer lugar, el ocupante, y también quien, en su caso, haya entregado las llaves.
Pero a mi lo que me preocupa es que obtenida la Licencia por el promotor, nos obligue a escriturar sin haber arreglado antes los fallos. Entonces entramos en los famosos plazos de la LOE de un año, tres años y diez años. Los desperfectos descriptos en las garantías de 3 y 10 años no los podemos detectar hasta que no estemos viviendo allí. Pero los que tienen garantía un año son los que están detectando nuestros vecinos en sus visitas, y si no los arreglan antes, luego hay que empezar con los abogados y la mar en coche.
No obstante, confío en que eso no se produzca y además, nos conceden una segunda visita antes de escriturar, que no esta prevista en el contrato, con lo cual entiendo que tienen buena fe y que todo saldrá bien.