Hola, Aran73:
Voy a intentar responderte a todo, aunque hay muchísimas cuestiones.
1º) ¿Qué ocurriría si decidieras no adquirir la casa, por cualquier motivo?
En teoría, tal y como dice el contrato la promotora puede resolver el contrato o exigir su cumplimiento, con abono de los daños y perjuicios. Como ya he explicado anteriormente, creo que es muy poco probable que te exija el cumplimiento, porque aunque ganara el pleito tendría que ejecutar una sentencia en términos muy complejos, salvo que tuvieras dinero líquido o valores fácilmente convertibles en cantidad suficiente. Si no es así, en ejecución de sentencia tendría que buscar la liquidez necesaria, y es posible que no la pudieras obtener sino a lo largo de muchos años. Hay que tener en cuenta que hasta hoy los bancos han concedido préstamos aceptando como nivel de endeudamiento razonable porcentajes del 40 o 50% de la nómina, a veces aún más, y con nóminas muy limitadas, cuando a efectos de embargo la Ley prevé límites más estrechos (Véase el artículo 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En el peor de los casos, si se exigiera el cumplimiento podría llegar a dictarse sentencia por la que el Juzgado te condenara a comprar, y para cobrar la promotora intentara el embargo de tus bienes, casa actual incluida si la tienes, y tras adjudicarse ésta por un valor irrisorios (Artículos 670 y 671, básicamente, de la msma Ley), continuarías debiéndole la diferencia entre el valor por el que se adjudicó tu vivienda actual, si es tuya, y el precio de venta pactado en el contrato.
Esto es improbable, como he dicho, por todas las razones más de hecho que de Derecho, pero no imposible.
Lo más probable es que la promotora, a la vista de la imposibilidad de convencerte, te amenace con quedarse todo lo entregado como parte del precio. Habría que ver cuánto has entregado, otras cláusulas del contrato, y sobre todo cuál es tu situación económica real, es decir, si puedes o no comprar la casa de verdad, más allá de que por motivos evidentes hoy en día pueda no ser razonable el precio pactado en su día. Si esto llegara a ocurrir habría que entrar ya a valorar hasta dónde merecería la pena reclamar la devolución de una parte o no, sobre todo por la cuantía que amenazara quedarse la promotora.
Temo que sin ver el contrato completo y sin más detalles del caso concreto no puedo afinar lo suficiente. Como hasta ahora, sigo pensando que las promotoras, salvo casos excepcionales, no obligarán a comprar (de hecho, cuando he preguntado a tres clientes qué harían ellos, los tres han respondido que no intentarían exigir el cumplimiento, y que en todo caso pactarían un plazo largo o incluso indeterminado antes de devolver nada, lo cual teniendo en cuenta cómo está el panorama económico es perfectamente comprensible, no digo justo o injusto).
La perspectiva más probable es que perderás una cantidad más o menos elevada, y que dependiendo de cuánto hayas entregado a cuenta quizá ya no te merezca la pena reclamar la diferencia, o que por motivos que no puedo valorar con la información que tengo fuera difícil esa reclamación.
2º) El escalón del jardín.
Si he entendido bien, el jardín está medio metro por encima del pasillo de la casa. Sin ser un experto en edificación, eso es un disparate. Por favor, explícame por qué el hecho de ser la licencia de obra anterior a octubre de 2006 puede justificar semejante cosa.
En todo caso, un experto en edificación (arquitecto, aparejador, otro constructor) debería darte una opinión sobre el asunto, porque puede ser un defecto que ocasione tales perjuicios que podría justificar la negativa a comprar y la resolución por tu parte con abono de los daños y perjuicios, lo cual incluiría la devolución de todo con intereses. Salvo que estuviera así previsto en el proyecto, con una construcción muy especial y por algún motivo que habría que explicar, las humedades y riesgos de inundación que eso acarrea hacen que la vivienda adolezca de un defecto difícilmente subsanable, incluso quizá imposible, que podría afectar a la habitabilidad de la vivienda, haciéndola inservible al fin previsto, sobre todo si los techos están calculados con poco margen, que es lo más probable. Si se elevara el suelo de la casa medio metro, el techo es previsible que quede más cerca del suelo de lo que legalmente es admisible. Insisto, un arquitecto debería verlo, porque eso salvo mejor opinión es un defecto grave que justificaría la resolución, o al menos una reducción en el precio muy sustancial.
3º) En cuanto a los gastos que tendrías que asumir en caso de incumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública, no entiendo bien la redacción del contrato. A mi modo de ver, hay una duplicidad (el 10% del precio alzado por año o fracción (otro asunto que no está claro, lo de la fracción entiendo que podría ser declarado abusivo) y todos los gastos de comunidad, contribuciones, arbitrios etc. que se devengaran durante el tiempo de retraso hasta el cumplimiento.
Teniendo en cuenta la duplicidad y que los gastos citados corresponden legalmente al propietario (y algunos de ellos son tributos de los que es sujeto pasivo el propietario-promotor, a los cuáles se refiere la Disposición Adicional Primera, 22, de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios al declarar que la exigencia de su pago por el comprador es abusiva) creo que serían declarados abusivos. En cambio, en relación con el 10 % de interés anual (no en cuanto a la fracción), veo más difícil luchar contra eso.
4º) Reversión de la propiedad incluso frente a terceros en caso de resolución a partir de la fecha en que se notifique notarialmente la misma.
Es difícil (no imposible) transmitir la propiedad en documento privado, básicamente porque sólo los más desinformados entregan la posesión de la vivienda a la firma de un contrato privado ; pero si se hace, y se consigue que un Juzgado reconozca que se transmitió la propiedad, eso de que revertirá incluso frente a terceros es 99% inexacto, o mejor dicho imposible. Es un asunto muy delicado, porque tratándose de documentos privados de hecho su eficacia es limitada, por más que la Ley diga que son plenamente válidos, pero en definitiva, si le vendes en documento privado la vivienda a un tercero que sea totalmente ignorante del asunto, y tú le entregas la posesión material de la vivienda además, la cosa para la promotora se pondría muy difícil. De todos modos, sin ver los contratos tampoco puedo dar una opinión definitiva.
5º) La obligación de correr con los gastos judiciales o extrajudiciales.
Mientras no haya una sentencia que te condene a pagarlos, por más que el contrato lo diga no te podrán obligar. En teoría, con el contrato en la mano aunque la promotora perdiera el juicio te podría obligar a pagar las costas de abogados, procuradores, peritos y demás. Dudo que haya ningún Juzgado que te obligue a eso. Incluso suponiendo que la estimación de la demanda fuera parcial, como norma general no habría condena en costas, y es improbable que nadie pudiera obligarte a pagarlo.
6º) En relación con la autorización de las modificaciones.
Se supone que deben ser mejoras o modificaciones debidas a exigencias técnicas o legales. Que una casa esté medio metro por debajo del nivel de la calles es un disparate que garantiza inundaciones (en el mejor de los casos humedades) ; constituye (salvo mejor opinión y algún caso concreto que yo no conozco) un defecto constructivo que hace inútil la vivienda para el fin previsto ; en el peor de los casos, constituye como mínimo un incumplimiento de las obligaciones contractuales y extracontractuales de todos los que han intervenido en el proceso de edificación, contraviene la lex artis o buena práctica profesional exigible, y desde luego que no debes adquirir la vivienda en esas condiciones. Insisto, busca un arquitecto que te asesore y en su caso realice un informe sobre el asunto.
En relación con el informe, sólo comentar lo siguiente ; muchos informes son impugnados porque el testimonio del arquitecto no constituye fe pública ; en sentido contrario, las actas notariales son impugnadas porque el Notario no es un técnico en edificación. Yo he hecho levantar actas notariales con fotografías en presencia de un arquitecto, de modo que el resultado es una especie de acta de manifestaciones del arquitecto, con fotos de ambos, y la fe pública del notario que acredita que todo lo dicho por el arquitecto es cierto. Es caro, es difícil hacerlos coincidir y no siempre están de acuerdo (consideran al otro un intruso), pero es la mejor garantía de éxito.
En definitiva, según el contrato te podrían obligar a comprar, con las consecuencias que expuse al principio, pero de lo que me has contado yo deduzco que hay motivos suficientes para complicarle muchísimo la vida a la promotora, y salvo que alguien explique adecuadamente el escalón de medio metro eso es base al menos fundada para negarse a escriturar y exigir la devolución de todo, con intereses.
Tampoco quiero que lances las campanas al vuelo. Hagas lo que hagas, consulta a un abogado, porque una cosa es una respuesta con los datos limitados del foro y otra enfrentarse al problema de verdad.
Ya me dirás cómo evoluciona el asunto. Un saludo, y suerte.